Recintare il giardino comune non è innovazione

da | Nov 30, 2022 | Amministrare il condominio, Amministratore, Assemblea, Cassazione, Sentenze

Cassazione II Sez. Civile Ord. num. 30109 Anno 2022

La Suprema Corte a conferma di precedenti pronunce ha riaffermato che recintare all’esterno la proprietà comune non costituisce innovazione. Infatti Gli Ermellini hanno respinto la richiesta di cancellazione della sentenza con cui la Corte d’Appello di Firenze aveva riformato la sentenza del tribunale di Lucca aveva che accolto la richiesta di annullamento della delibera con cui l’assemblea del complesso edilizio xxxxxxxxxri aveva deciso di recingere l’aera comune impedendo l’accesso ad estranei al condominio

Il regolamento contrattuale

Secondo  i Giudici la Corte d’Appello di Firenze, ponendosi “proprio nell’ottica in cui si ritenga che l’originario proprietario-venditore abbia voluto predisporre un regolamento condominiale “contrattuale” da far valere nei confronti di tutti i possibili futuri acquirenti” (pagg. 11-12 della sentenza impugnata), ha ritenuto che “la previsione del divieto di recintare e frazionare il terreno comune (“restando comunque inteso che lo stesso non potrà essere in alcun modo recintato o frazionato”) va[da] letta all’unisono con la previsione della libertà di accesso di ogni condomino all’area comune nel senso sopra indicato, ossia va[da] letta nel senso di non poter recintare e frazionare l’area comune al suo interno, proprio per Corte di Cassazione – copia non ufficiale Ric. 2017 n. 7177 sez. S2 – ud. 29-4-2022 -5- consentire ad ogni condomino di fruirne senza limiti” (pag. 12 della sentenza impugnata). Appare evidente, dunque, come la decisione non risulti in alcun modo condizionata dalla preventiva qualificazione della fattispecie alla stregua di condominio, piuttosto che di comunione ordinaria (come invocato dai ricorrenti).

Il motivo è infondato.

Come correttamente evidenziato dalla Corte d’Appello di Firenze, l’inglobamento di terreni altrui è l’effetto della materiale esecuzione di una delibera che non aveva certo tale oggetto, limitandosi piuttosto a disporre la recinzione lungo i confini del lotto in comunione, ciò che non necessita delle maggioranze di cui all’art. 1108 c.c. (si vedano Cass., n. 3509/2015 – secondo cui, “in tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che ordini la chiusura del cancello carraio dell’area cortilizia, previa consegna del telecomando di apertura ad ogni condomino, non dispone un’innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, ai sensi dell’art. 1120 c. c., in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne Corte di Cassazione – copia non ufficiale Ric. 2017 n. 7177 sez. S2 – ud. 29-4-2022 -11- disciplina l’uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l’indiscriminato accesso all’area condominiale” -, e Cass., n. 4340/2013, alla cui stregua “in tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un’innovazione, e non richiede, pertanto, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, la deliberazione dell’assemblea con cui sia disposta l’apposizione di cancelli all’ingresso dell’area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l’ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all’uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini”).

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.