Il cortile all’interno degli edifici se invenduto è parte comune

da | Nov 14, 2022 | Amministrare il condominio, Amministratore, Cassazione, Sentenze

Cassazione II sezione Civile Sentenza N° 31995 del 29/10/2022

Importante sentenza della Suprema Corte che nell’accogliere il ricorso di alcuni condomini avverso al pronunciamento della Corte d’Appello di Palermo che aveva invece accolto la tesi del condomino già costruttore ed ex uniproprietario il quale affermava che il cortile adiacente all’appartamento di sua proprietà esclusiva fosse quale servitù annesso allo stesso immobile in quanto non specificato in nessun atto di acquisto. Infatti secondo la Cassazione “il primo motivo di ricorso è manifestamente fondato, avendo la Corte d’appello di Palermo fatto cattiva applicazione sia dell’art. 1117 c.c. che dell’art. 2697 c.c.. La causa verte, per quanto accertato in fatto, su di un cortile posto all’interno del condominio di via xxxxxxxxxxxxxxx di Palermo, ed in particolare sulla porzione di tale cortile circostante l’unità immobiliare, posta al piano rialzato del fabbricato, di proprietà esclusiva di YYYYYYYYYYY (costruttrice del complesso), la quale è proprietaria altresì di distinto immobile non compreso nel condominio ma confinante con esso.

Il cortile è parte comune

Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene intesa come cortile, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso, o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture (Cass. Sez. 2, 08/09/2021, n. 24189; Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852; Cass. Sez. 2, 15/02/2018, n. 3739; Cass. Sez. 2, 02/08/2010, n. 17993; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 29/10/2003, n. 16241). In particolare, pure le aree da destinare obbligatoriamente ad appositi spazi a parcheggi, ai sensi della speciale normativa urbanistica dettata dall’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c., come peraltro risulta testualmente dallo stesso articolo successivamente all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012 (Cass. Sez. 6 – 2, 10/09/2020, n. 18796; Cass. Sez. 2, 14/06/2019, n. 16070).

Anche se al servizio di più edifici

La presunzione legale di comunione, stabilita dall’art. 1117 c.c., si reputa inoltre operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale (così, ad esempio, Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 24/05/1972, n. 1619).

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.