Il Regolamento Contrattuale può vietare di detenere cani

da | Set 28, 2022 | Amministrare il condominio, Amministratore, Sentenze, Tribunale

Tribunale di Lecce sentenza n 2549 del 15 settembre 2022-09-28

Importante sentenza interpretativa del nuovo codice del condominio, infatti  il Giudice di merito, accogliendo il ricorso di un condomino che chiedeva l’annullamento di una delibera, precedentemente già sospesa, che, a maggioranza, aveva individuato e destinato a stazionamento dei cani una area del cortile condominiale. Infatti secondo il principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità il regolamento avente ad oggetto l’ordinaria amministrazione ed il miglior godimento della cosa comune non ha natura contrattuale, costituendo espressione delle attribuzioni dell’assemblea, e, come tale,seppure sia stata approvata con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione,può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha, invece, natura di contratto plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato co il consenso unanime dei comunisti, il regolamento che esorbiti dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all’assemblea, contenendo che incidano sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscano obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinino criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali.( Cass. n.123632/2010)

Il regolamento assume valenza contrattuale

Nella specie, il regolamento condominiale dell’ente di gestione convenuto , sottoscritto da tutti i comproprietari del condominio assume senz’  altro natura contrattuale , dal momento che incide sui diritti ( e doveri ) dei singoli proprietari, limitando i diritti dominicali di costoro – ove , ad esempio, si vieta di locare il proprio appartamento a terzi estranei o, appunto, di tenere animali domestici ( art. 4 ) – sicchè per la modifica del suddetto, secondo gli insegnamenti ermeneutici testè richiamati , occorre il consenso unanime dei comunisti.

L’ultimo comma del l’art 1138 c.c. non consente modifiche dei diritti a maggioranza

Ancora , se è vero che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. – introdotto dalla novella n. 220/2012 – recita “ le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici “ , tuttavia il tribunale , aderendo alla dottrina maggioritaria, ritiene che tale prescrizione debba riferirsi al solo regolamento approvato dall’ assemblea con la maggioranza prevista dall’ art. 1137 c.c. , quale disciplina l’ uso delle cose comuni, come sembra suggerire la lettura sistematica della diposizione in esame, che risponde alla ratio di consentire all’ assemblea di determinare, per l’ appunto, l’ utilizzazione dei beni comuni con snellezza, senza tuttavia permettere alla maggioranza di intaccare il diritto di proprietà esclusiva dei condomini in mancanza di consenso  ( abdicativo ) dell’ interessato.

I proprietari hanno rinunciato al diritto di possedere cani

Viceversa, come si è accennato, il regolamento sottoscritto da tutti i condomini contiene il divieto di tenere animali domestici: ciò significa che ciascuno dei comproprietari, trattandosi di un diritto disponibili, ha rinunciato al diritto di possedere animali domestici, tra cui cani, nella propria porzione di proprietà esclusiva.

La delibera costituisce modifica

Ciò premesso , la previsione, al quinto punto dell’ ordine del giorno approvato a maggioranza , di una zona del cortile da destinare ad area cani a spese di ciascun proprietario, seppure non contenga espressamente una modifica del regolamento contrattuale per cui è giudizio – andando apparentemente ad incidere sull’uso del bene comune – appare senza dubbio assunta in violazione del precetto di cui all’ art. 4 del regolamento, perché presuppone che i condomini “ proprietari di cani “ possano, per l’ appunto, tenere cani presso le proprie unità abitative o nel cortile medesimo.

La delibera è annullabile

L’ impugnativa proposta  deve pertanto trovare accoglimento, dovendosi dichiarare l’ annullabilità della delibera del 30.3.2018 al quinto punto dell’ ordine del giorno.

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.