Art.1124 C.C. “manutenzione e/o sostituzione scale e ascensore

La tinteggiatura del vano scale spesso è all’origine di controversie all’interno dei condomini a causa di regolamenti di condominio lacunosi o imprecisi, che non tengono conto della particolare conformazione dei luoghi. Nella quasi totalità dei casi la redazione del regolamento di condominio è affidata al tecnico che ha eseguito  la progettazione dell’immobile , il quale non è esperto delle problematiche condominiali ed al massimo arriva a prevedere una tabella per la manutenzione delle scale. Il codice civile ci dà delle precise  indicazioni infatti l’art.1124  dedicato  alla”Manutenzione e sostituzione delle scale degli ascensori” recita  “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune (68, 69 att.).”

Tabella apposita

La casistica ci insegna che sarebbe sempre opportuno avere una tabella per la manutenzione dell’androne ed una per la manutenzione delle scale , a maggior ragione negli edifici dove da un unico androne si accede a più scale.

In assenza di particolare disposizione nel regolamento diamo delle indicazioni su come procedere

Modifiche da approvare in assemblea

Per quanto riguarda la tinteggiatura dell’androne , fermo restando che eventuali modifiche del colore e/o del tipo di materiale utilizzato va approvato in assemblea, bisogna tener conto di chi utilizza l’androne e quindi è tenuto a concorrere alla relativa provvista ,sulla base dei millesimi di proprietà o se esiste sulla base dei millesimi di utilizzo degli appartamenti..

Stesso principio va adottato per la tinteggiatura delle scale usando l’accortezza che in assenza di una tabella dedicata ci si dovrà  attenere a quanto previsto dal codice civile , come sopra riportato.

Per innovazioni maggiora za qualificata

Quando il codominio volesse procedere ad effettuare la parziale/totale sostituzione della tinteggiatura con un rivestimento più o meno pregiato , trattandosi di innovazione, dovrà essere approvata in assemblea con la maggioranza prevista dal 5° comma dell’arti. 1136 del codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 2/3 del valore millesimale, ovviamente questo rapporto deve essere calcolato tra i condomini che hanno diritto di voto per la specifica spesa in quanto utilizzatori delle scale .

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.