LA PRELAZIONE URBANA E LA VENDITA DI BLOCCO

da | Ago 1, 2022 | Il grande libro degli Amministratori Immobiliari

La prelazione è il diritto che spetta di essere preferito nell’acquisto di un immobile nel caso che il proprietario decida di cederlo. Può essere volontaria oppure prevista dalla legge. Quando è volontaria il suo inadempimento determina solo un obbligo di risarcimento del danno da parte del venditore: l’acquisto del terzo non viene toccato. Le prelazioni legali, invece, si caratterizzano per la facoltà di riscatto da parte del titolare del diritto di prelazione il quale, versando la stessa somma pagata dal terzo, può diventare proprietario al posto suo.

Comune a quasi tutte le prelazioni legali è l’inapplicabilità quando il bene venga trasferito insieme ad altre unità per formare un complesso unico. Ad esempio, l’articolo 38 della legge 392/1978 attribuisce al titolare di un esercizio commerciale il diritto di essere preferito per l’acquisto se il locale in cui si svolge venga posto in vendita. Ma questa prelazione decade se la cessione riguarda l’intero fabbricato.

 E se si tratta di un “blocchetto”? Ad esempio, se l’acquirente del locale è orientato a mutarne la destinazione in abitativo collegandolo all’alloggio posto al piano superiore, che pure si accinge a comprare dal medesimo venditore? In linea di massima ogni volta che l’entità ceduta è composta da più unità si parla di blocco, a meno che non si tratti di unità subalterne e pertinenziali ad una sola (per esempio, l’abitazione venduta insieme a cinque box).

 La Cassazione ha tuttavia prospettato una differenza tra la vendita di blocco e la vendita cumulativa; quest’ultima consisterebbe nella vendita di locali che non hanno una relazione funzionale tra loro ma vorrebbero trasferirsi alla stessa persona, e non esclude la prelazione. In concreto la distinzione è molto difficile da provare, e lo stesso vale per la simulazione del carattere unitario, come dimostra gran parte della casistica contenziosa.

 L’ultima decisione in materia proviene dalla Corte d’Appello di Milano (sentenza n. 1999 del 30 giugno 2022). Il conduttore lamentava che nell’atto notarile di trasferimento l’espressione “intero fabbricato da cielo a terra” fosse stata affibbiata, per convenienza, a una cessione che accorpava due unità del tutto distinte, il locale soggetto a prelazione e una piccola unità adiacente: e in effetti è una ben strana applicazione del concetto verticale “da cielo a terra”. La Corte ha respinto il ricorso, allineandosi ai precedenti della Suprema Corte (per tutti Cass. 12 gennaio 2017 n. 655), e ribadendo che si ha vendita in blocco e non cumulativa quando il contratto concerne un complesso unitario, differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

 Stando così le cose, la dimensione c’entrerebbe fino a un certo punto: sarebbe anzi più probabile che il complesso oggettivamente unitario siano due appartamenti contigui che un intero fabbricato. Nella realtà dei fatti, chi compra il fabbricato sta concludendo un unico affare, non solo se vuole ristrutturarlo ma pure se vuol realizzare un’azione speculativa rivendendo tutte le unità. Ecco che a fianco dell’unità oggettiva si affaccia l’unità soggettiva: e una volta che ci si sposta sul piano delle intenzioni dell’acquirente, nonostante tutte le eleganti distinzioni formali, non capiterà quasi mai che il conduttore riesca a far valere la prelazione.

Remo Bassetti

Nato a Napoli nel 1961, notaio a Torino dal 1992, è autore del recentissimo “Il Grande Libro per gli Agenti Immobiliari” e del parallelo “Il Grande Videocorso per gli Agenti immobiliari”, pubblicazione unica nel suo genere, divisa in tre parti dedicate al diritto, alla comunicazione e alla persuasione, con trattazioni tutte calibrate sull’effettivo interesse dell’agente immobiliare. Esperto di protezione del patrimonio e successioni internazionali, è anche giornalista, esperto di comunicazione e di marketing, saggista di scienze sociali.