Il comproprietario dell’autorimessa comune contribuisce alle spese di consolidamento

da | Lug 26, 2022 | Amministrare il condominio, Amministratore, Assemblea, Cassazione, Sentenze

I

Cassazione Civile Sez. 2 Ord.  Num. 20112 pubblicata 22/06/2022

Respinta la richiesta di cancelazione

La Suprema Corte ha respinto la richiesta di un condomino di Bologna che chiedeva la cancellazione della sentenza con cui la Corte d’Appello dello stesso  capoluogo emiliano aveva ribaltato il giudizio del Tribunale della stessa città con cui il giudice di prime cure aveva annullato la delibera del condominio che aveva ripartito tra tutti i condomini le spese per il consolidamento delle strutture  relative al piano seminterrato del corpo nord dell’immobile dove era situato lo spazio destinato ad autorimessa comune di proprietà  di tutti i condomini, mentre l’immobile del ricorrente era situato nel corpo sud dell’edificio.

Confermata la sentenza della Corte d’Appello

Gli Ermellini hanno sentenziato che “ correttamente la Corte d’appello di Bologna ha ritenuto legittima la delibera condominiale che aveva posto a carico del condomino XXXXXXX, quale proprietario esclusivo di un appartamento posto nel corpo sud del complesso edilizio, in quanto comproprietario anche dell’autorimessa posta nel seminterrato del corpo nord, le spese concernenti il consolidamento statico dell’autorimessa posta al piano seminterrato, stante la sussistenza di una specifica utilità, in ragione del titolo vantato sul bene, e del beneficio diretto ritratto. Ed invero, le spese previste dall’art. 1123, primo comma, c.c. rientrano nella categoria delle obbligazioni propter rem, nelle quali il nesso immediato tra l’obbligo e la res non è modificato dalla interferenza di nessun elemento soggettivo.

La quota è proporzionale al diritto di proprietà

Di conseguenza, il quantum resta sempre commisurato alla proporzione espressa dalla quota che, per determinazione normativa, esprime la misura della appartenenza. Il contributo riflette, quindi, l’estensione dell’oggetto del diritto, da cui l’obbligazione ha origine, al cui pagamento nessun condomino può sottrarsi, neppure rinunziando alla comproprietà sulla cosa comune stessa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8924 del 02/07/2001; Sez. 2, Sentenza n. / / 8292 del 19/06/2000). 8 Corte di Cassazione – copia non ufficiale L’art. 1123, secondo comma, c.c. soggiunge che la partecipazione a ciascuna spesa deve essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11152 del 12/11/1997; Sez. 2, Sentenza n. 10214 del 20/11/1996). L’obbligazione che si consacra nel concorso alle spese in relazione all’uso (non già in senso soggettivo, ma commisurato alla diversa misura della destinazione del bene ai condòmini), implica che il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilità. L’obbligo di contribuire alle spese deve essere, in conseguenza, fondato sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, sicché, se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condòmini, non vi è obbligo di contribuire alle spese. Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all’uso trova ulteriore regolamentazione nell’ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio. In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente, non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall’art. 1117 c.c. (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 791 del 16/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8292 del 19/06/2000). Nel caso in esame, facendo corretta applicazione dei principi innanzi esposti, la Corte di merito ha accertato che la Fi.Fi.Im. era comproprietaria dell’autorimessa sita nel piano seminterrato, rispetto alla quale è stato effettuato il consolidamento statico delle strutture portanti. 9 Corte di Cassazione – copia non ufficiale

Determinante la proprietà e non l’uso

 A tal fine non ha rilievo il fatto che, sulla scorta del titolo di comproprietà sul bene, sia stato concordato un criterio di godimento spaziale separato, in forza del quale alla XXXXXX. è stato assegnato l’uso dell’area corrispondente al posto I, non direttamente interessata dai lavori (attinenti, invece, alla parte di solaio posta in corrispondenza dei posti IV, V e VI). Resta fermo, infatti, che – nonostante tale criterio interno di godimento separato per aree – l’autorimessa è di proprietà comune. Per l’effetto, anche la XXXXXX., in quanto comproprietaria della autorimessa, doveva concorrere nelle spese sostenute dal YYYYYYYYYYYY per il consolidamento statico di solai, travi e pilastri dei predetti locali. E tanto in quanto dai lavori riguardanti i locali autorimessa la ricorrente ha tratto una specifica utilità, appunto perché attinenti alla garanzia di stabilità sulla comproprietà cui partecipa, al fine di rendere agibili i posti auto.”

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.