Chi vende l’immobile deve rispondere anche del pregresso

da | Lug 25, 2022 | Amministrare il condominio, Cassazione, Compravendita, Immobiliare e... Dintorni, Sentenze

Se l’immobile è ceduto libero da gravami

Cassazione Civile Sez. 2 Ord.  Num. 14531 pubblicata 9 maggio 2022

Interessante sentenza della Corte di Cassazione che ha accolto il ricorso di un condomina, cha avendo pagato al condominio i debiti lasciati dalla precedente proprietaria relativi a periodi antecedenti l’anno del rogito e quello precedente, aveva richiesto alla  Corte d’Appello della Capitale  che la venditrice fosse condannata a rifondere la stessa acquirente delle somme versate e che la Corte di merito aveva respinto con la motivazione che la solidarietà tra venditore e acquirente è limitata all’anno in corso ed a quello antecedente e che quindi la condomina acquirente non era obbligata al pagamento nei confronti del condominio.

Non costituisce pagamento di terzo

Trattasi all’evidenza non già di fattispecie di pagamento di terzo, come ritenuto dalla Corte di merito, in quanto pagamento non avvenuto spontaneamente bensì a seguito di richiesta del Condominio creditore, per cui sarebbe al più configurabile una ipotesi di indebito soggettivo “ex latere solventis” per essere il pagamento dovuto ad errore ex art. 2036 c.c. In altri termini, sulla XXXXXXX non gravava alcun obbligo a saldare il debito che era pacificamente maturato in capo alla precedente condomina ed essendo tra le parti intervenuta la scrittura privata che ha disciplinato i loro rapporti interni, spetta all’acquirente legittimamente l’esercizio dell’azione di indebito soggettivo nei confronti della sua dante causa.

Determinante accordo tra le parti

 D’altra parte anche la motivazione contenuta nella sentenza impugnata, circa la comunicazione di invalidità delle deliberazioni poste a base degli oneri condominiali pretesi, costituisce un obiter dictum giacchè al condomino, che abbia versato al Condominio la parte di oneri dovuta dalla precedente condomina (sempre, beninteso, nel regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), onde poter ottenere il rimborso di quanto da ella corrisposto, le deve essere consentito di avvalersi di azione per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dalla condomina insolvente (cfr. Cass., Sez. Un., 29 aprile 2009 n. 9946).

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.