La manutenzione dei balconi spetta ai singoli proprietari

da | Lug 14, 2022 | Amministrare il condominio, Amministratore, Codice Civile, Leggi e normative, Sentenze, Tribunale

Sentenza Corte d’Appello di Roma n°4447 pubblicata il 27 giugno 2022

L’assemblea non può deliberare su beni di proprietà esclusiva

Bella sentenza chiarificatrice della Corte d’Appello di Roma che ha accolto il ricorso di un condomino, il quale aveva impugnato la sentenza con cui il Tribunale della capitale aveva respinto la richiesta dello stesso condomino di annullare la delibera con cui l’assemblea aveva ripartito tra tutti i condomini le spese per la manutenzione straordinaria dei balconi aggettati. Infatti la Corte di merito ha affermato che: “Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardano i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione su balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. 6652 del 15/3/2017).

Solo in presenza di elementi ornamentali la manutenzione è a carico di tutti

Pertanto, solo laddove i balconi rechino rivestimenti esterni o elementi decorati ed ornamentali tali da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi debbono considerarsi comuni(Cass. 218/2011, Cass. 587/2011, Cass. 21641/2017). Tuttavia, l’individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica ed il conseguente regime di appartenenza, dovendo fondarsi sulla loro idoneità ad assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente. Diversamente opinando dette parti dell’edificio sarebbero sempre beni comuni, ma ciò sarebbe in contrasto con le citate sentenze, nelle quali la S. C. ha precisato che l’accertamento della natura del balcone al fine di poterlo includere fra i beni comuni deve essere effettuato caso per caso e che i rivestimenti dei balconi in aggetto devono svolgere una funzione estetica non in quanto tali ma per le loro caratteristiche estrinseche- Omissis…….

La sentenza del Tribunale va riformata

Pertanto in accoglimento dell’appello e in riforma della sentenza impugnata, si deve dichiarare che l’impugnata delibera nella parte in cui l’assemblea ha approvato le spese straordinarie per la manutenzione dei balconi in aggetto presenti nell’edificio ripartendo la spesa fra tutti i partecipanti, risulta affetta da nullità per aver l’assemblea deciso una spesa non inerente la manutenzione di beni comuni ma di proprietà esclusiva, avendo, così agito, l’assemblea, al dì fuori dei suoi poteri (art.1135 c.c.)”

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.