Il condominio può essere anche orizzontale

da | Lug 12, 2022 | Amministrare il condominio, Amministratore, Cassazione, Codice Civile, Sentenze

Cass.Civile Sez. 2  Ord. Num. 21077 04/07/2022

Miglior godimento delle proprietà individuali

Così ha sancito la Suprema Corte con l’ordinanza con cui ha respinto il ricorso di una condomina di Firenze avverso alla sentenza della Corte d’Appello della stessa città  con cui era stata respinta la richiesta di annullamento di un decreto ingiuntivo, contro la stessa condomina per il mancato pagamento di interventi di miglioramento delle parti comuni . La condomina affermava la non esistenza del condominio ma soltanto di un rie di immobili indipendenti a schiera.

Parti comuni art.1117 c.c.

La Corte di Cassazione “ ha più volte precisato che «in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio (elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall’art. 1117 c.c.) alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.. (Cass. 18334/2015; Cass. 27360/2016). Anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. – che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in 3 Corte di Cassazione – copia non ufficiale parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi – è possibile la costituzione “ah origine” di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali (Cass. 23001/2019; Cass. 8066/2005).

Il condominio esiste

Il relativo accertamento implica valutazioni in fatto, sottratte al giudizio di legittimità. La sussistenza del condominio non era quindi esclusa dal fatto che le singole unità servite dagli impianti comuni non costituissero a loro volta edifici in condominio (caratterizzati quindi da una pluralità di proprietà esclusive in collocazione verticale), ma immobili appartenenti ad un unico proprietario. Per altro verso, la data di costituzione del condominio non poteva farsi risalire alla delibera adottata nel 2005, atto avente mero valore ricognitivo: come ha precisato la sentenza – il condominio era venuto in essere al momento in cui l’originario proprietario dell’intero complesso aveva alienato il primo immobile, dovendo a tale data sussistere opere o impianti posti a servizio delle singole unità esclusive, purché la condominialità non fosse esclusa da un titolo contrario (Cass. 20693/2018; Cass. 11812/2011; Cass. 11844/1997).”

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.