LA PROCURA IRREVOCABILE? NON ESISTE

da | Lug 7, 2022 | Il grande libro degli Amministratori Immobiliari, Immobiliare e... Dintorni

Uno strumento che può essere prezioso in termini pratici ma va usato e consigliato con parsimonia e consapevolezza

La procura speciale è l’atto di delega con cui una persona sceglie di farsi rappresentare da un’altra per il compimento di un certo atto giuridico. Nella prassi immobiliare vi fa ricorso la parte che per un qualche ragione non potrà essere presente all’atto. Si tratta di una situazione frequente, ad esempio, quando più fratelli vendono un immobile situato nel paese di origine dal quale si sono trasferiti, e allora interviene uno solo per tutti, con la procura. La procura non significa privarsi del potere di compiere l’atto: se uno di quei fratelli, al mattino si sveglia in preda alla nostalgia e gli viene voglia di rivedere gli amici d’infanzia, ben potrà prendere il treno e firmare lui. Chi rilascia procura gode di una facoltà, non si obbliga a nulla: e infatti può anche revocarla.
Eppure si sente parlare spesso di una procura irrevocabile. Di più: la procura irrevocabile viene di solito rilasciata dal venditore non a un terzo o a un co-venditore ma all’acquirente. Essa viene infatti utilizzata dopo che il venditore è già stato pagato: è come se si trattasse di un surrogato temporaneo del trasferimento.
Vi si fa ricorso, nella pratica, quando gli acquirenti di un immobile preferiscono non intestarselo subito: ad esempio, in passato per liberarsi preventivamente della prima casa a fini fiscali. Ma anche perché si desidera vendere l’immobile a terzi, facendolo trasferire direttamente dal rappresentato (quest’operazione cela una cessione sulla quale si sta evadendo l’imposta di registro).
In altri casi la procura è utilizzata come garanzia, ad esempio a favore di qualcuno che ha finanziato l’acquisto o del titolare effettivo che ha intestato l’immobile a un fiduciario.
In realtà, chi rilascia una procura irrevocabile:

  • a) Continua ad avere il potere di trasferire l’immobile.
  • b) Continua ad avere il potere di revocare la procura.

Il fatto è che la procura è solo un’autorizzazione ai terzi a contrattare con il rappresentante. Al massimo è irrevocabile il mandato sottostante; oppure l’irrevocabilità potrebbe dipendere da una scrittura privata, come quella che contiene la dichiarazione di simulazione. Ma queste scritture non sono opponibili ai terzi, sino a che non vengono dichiarate efficaci da una sentenza.
La procura quindi non è mai irrevocabile, e chi affida ad essa tutte le sue certezze deve pur sapere che corre un rischio. L’eventuale revoca, tuttavia, costituisce la violazione dell’obbligo contenuto nel negozio sottostante e genera un obbligo di risarcimento del danno. Può essere quindi un ottimo deterrente, a condizione che il rappresentato sia solvibile.
La preoccupazione non deve riguardare per forza le cattive intenzioni del rappresentato-venditore. In caso di suo decesso spetterebbe agli eredi ripetere la procura (ovviamente anche nel loro caso quali destinatari dell’obbligo contenuto nella scrittura privata: se questa non fosse mai stata redatta, per fiducia nel rappresentato, il problema si aggraverebbe).
In verità un vecchio studio del Consiglio Nazionale del Notariato sosteneva che la procura, se irrevocabile, si può utilizzare anche quando il rappresentato è defunto: ma mi pare una sovrapposizione eccessiva tra la figura del mandato e quella della procura. Personalmente avrei una certa resistenza a far intervenire in atto il procuratore di persona deceduta, e non credo di essere il solo.

Remo Bassetti

Nato a Napoli nel 1961, notaio a Torino dal 1992, è autore del recentissimo “Il Grande Libro per gli Agenti Immobiliari” e del parallelo “Il Grande Videocorso per gli Agenti immobiliari”, pubblicazione unica nel suo genere, divisa in tre parti dedicate al diritto, alla comunicazione e alla persuasione, con trattazioni tutte calibrate sull’effettivo interesse dell’agente immobiliare. Esperto di protezione del patrimonio e successioni internazionali, è anche giornalista, esperto di comunicazione e di marketing, saggista di scienze sociali.