Domanda: sono proprietario di un appartamento in Roma, dove ho abitato per circa trenta anni, situato al piano terreno, dotato di piccolo giardino da cui si può accedere in modo autonomo. Ora vivendo in un centro a 60km da Roma, ho affidato ad una Immobiliare l’incarico di affittarlo in attesa che possa assegnarlo ad uno dei miei nipoti, che oggi hanno 4 e 2 anni. L’Agenzia Immobiliare avrebbe trovato un possibile inquilino, una società che gestisce varie sale giochi. Ho il sospetto che potrebbero, avendo l’ingresso indipendente, destinare anche il mio appartamento a sala giochi. Quali sono nel caso le mie responsabilità e come posso tutelarmi, considerando che la palazzina è residenziale ed ha destinazione civile abitazione? (B.G: Roma)
Risposta: la trasformazione di un immobile da residenziale a sala giochi con accesso al pubblico, dubito che possa essere realizzata in modo regolare con le necessarie autorizzazioni. Se trasformazione avviene in modo regolare, nulla osta, salvo eventuali divieti nel regolamento di condominio, se invece, come temo, l’immobile fosse utilizzato come sala giochi più o meno abusiva, si tratterebbe di abuso edilizio ed il Consiglio di Stato si è pronunciato su un caso simile con la sentenza n °3897/2015.
Ricordiamo che in caso di abuso edilizio a risponderne è sempre il proprietario quiescente anche se il colpevole è il locatario, a meno che non dimostri di essersi attivato direttamente per eliminare l’abuso. Il Consiglio infatti chiarisce che: ”Un comportamento meramente passivo di adesione alle iniziative comunali, con mere dichiarazioni o affermazioni solo di dissociazione o manifestazioni di intenti, senza alcuna attività materiale o almeno giuridica di attivazione diretta ad eliminare l’abuso (per esempio, risoluzione giudiziaria per inadempimento, diffida ad eliminare l’abuso, attività di ripristino, a maggior ragione se l’ordine non viene contestato), non sono sufficienti a dimostrare l’estraneità del proprietario, in quanto, altrimenti, la tutela degli abusi rimarrebbe inefficace (così, tra varie, Cons, Stato, VI, 4 maggio 2015, n.2211).
In sostanza, in assenza di condono edilizio è sempre il proprietario dell’immobile a dover dimostrare di essere estraneo ed incolpevole rispetto agli abusi commessi dal suo affittuario, nonché di aver tenuto un comportamento attivo nei confronti del conduttore autore dell’illecito edilizio con diffide, o altre iniziative di carattere ultimativo come la risoluzione contrattuale. Pertanto qualora volesse cedere il suo immobile a questa società le consiglio di farsi assistere da un buon avvocato specializzato nella redazione del contratto di locazione
