Contratto di comodato d’uso gratuito

da | Apr 7, 2022 | Amministrare il condominio, Amministratore

Il contratto di comodato, è una delle fattispecie più diffuse per la concessione di un bene mobile o immobile, da un soggetto all’altro. Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile.

L’obiettivo del contratto è mettere a disposizione del comodatario un bene affinché se ne serva per un periodo o un uso determinato. Il comodatario si assume l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta alla scadenza del termine convenuto. Si tratta di un tipo di contratto molto diffuso nella pratica:

  • Sia in ambito privato. Ad esempio per dare un immobile o una autovettura ad un familiare;
  • Sia in ambito commerciale. Ad esempio per macchinari e attrezzature ed utilizzato sia da imprese che da liberi professionisti.

Il comodato è per sua natura gratuito. Non è esclusa la possibilità di stipulare un contratto di comodato c.d. “modale” o “oneroso” , tuttavia l’onere imposto non deve essere tale da far venir meno la sua natura tipica.

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per redigere e registrare all’Agenzia delle Entrate un contratto di comodato per beni mobili e immobili. Cominciamo!

Ilcontratto di comodato d’uso presenta le seguenti caratteristiche peculiari:

  • Carattere essenzialmente gratuito.
  • Carattere reale. Il contratto si perfeziona con la consegna della cosa;
  • Bilaterale imperfetto. Poiché, di regola, l‘obbligazione sorge solo a carico del comodatario, il quale deve restituire il bene oggetto di comodato. Mentre l’obbligazione a carico del comodante è solo eventuale. Ad esempio, il comodante è tenuto al risarcimento dei danni causati al comodatario in ragione dei vizi che presenta la cosa data in comodato;
  • Avente ad oggetto, di regola, cosa infungibile. Questo ad eccezione di alcuni casi in cui il contratto può prevedere anche la consegna di beni fungibili o consumabili. Tuttavia, in questi casi, il comodatario è tenuto ad evitare che la cosa consegnatagli venga consumata.

Il contratto di comodato ha per oggetto:la consegna, a titolo essenzialmente gratuito, di una cosaper un uso ed un tempo determinati, con l’obbligo di restituzione della stessa cosa ricevuta Tratti essenziali del contratto di comodato sono:

  • La consegna della cosa;
  • L’obbligo della restituzione;
  • La temporaneità del godimento;
  • La specifica destinazione d’uso. 

Il contratto di comodato non è soggetto a particolare forma costitutivanon è richiesta la forma scritta, se non ai fini probatori.

Per redigere un contratto di comodato d’uso nel modo corretto è necessario prestare attenzione ai diritti ed agli obblighi delle parti. Il comodatario è tenuto a custodire e conservare il bene concesso dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e al termine del contratto è obbligato a riconsegnarlo.

Chi ha ricevuto un bene in comodato non può concederne il godimento a terzi senza aver ricevuto il consenso del comodante. Nel caso in cui il comodatario non rispetti tali obblighi contrattuali, il proprietario ha facoltà di richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni

Il comodatario in generale non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi del bene, ma può chiedere di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute ma solo se queste erano necessarie e urgenti.

L’articolo 1808 c.c. prevede che chi utilizza il bene in comodato dovrà sostenere le spese necessarie per servirsi della cosa senza poterne chiedere il rimborso. Come detto in precedenza, il comodatario avrà diritto a essere rimborsato delle sole spese straordinarie “sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti”.

La forma del contratto di comodato è generalmente libera. Anche in caso di comodato immobiliare di durata ultra novennale, non è necessario che il contratto sia redatto per iscritto. Questo, atteso che non si rientra in alcuna delle fattispecie indicate dall’articolo 1350 del codice civile (“Contratti che devono farsi per iscritto).

Il consiglio che possiamo dare , tuttavia, è sempre quello di redigere il contratto per iscritto. Un contratto scritto firmato è valido e vincolante per le parti. Inoltre, è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate anche per ottenerne data certa.

In generale la durata del comodato è caratterizzato dalla temporaneità che può risultare dal termine finale fissato dalle parti  Se, invece, non viene pattuito un termine, si è in presenza di un comodato “precario” (articolo 1810 del codice civile). In tutti gli altri casi il comodante più richiedere la restituzione anticipata della cosa solo qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto. Resta fermo che il comodatario può restituire la cosa in qualsiasi momento. 

Il contratto di comodato d’uso gratuito è sovente utilizzato da soggetti che effettuano attività professionali. Pensa al caso di un libero professionista che utilizza un bene strumentale concesso in comodato gratuito da un genitore. Ad esempio, caso classico è quello di un automezzo

Il vantaggio per il professionista è che con il comodato si ha la disponibilità di un bene senza la necessità di rilevarlo tra i cd beni strumentali. Questo si determina in quanto a fronte della concessione in utilizzo del bene non è previsto un corrispettivo. Vedasi sul punto l’articolo 6 del DPR n 633/72.

Icosti sostenuti per la gestione o l’utilizzo dello stesso sono considerati deducibili ai fini della determinazione del reddito professionale. Questo, anche se il bene ricevuto in comodato non rientra tra i beni strumentali. La possibilità di dedursi i costi, tuttavia, è comunque legata al principio di inerenza. Ovvero, la deduzione del costo è possibile a condizione che il bene abbia concorso alla produzione dei compensi del professionista. Naturalmente, la deduzione dei costi rimane legata alle eventuali limitazioni previste per la specifica tipologia di bene acquistato. Ad esempio la deducibilità limitata degli automezzi ad uso promiscuo.

La Registrazione Del Contratto Di Comodato D’uso Gratuito

Come anticipato il contratto di comodato può essere redatto:

  • In forma verbale;
  • In forma scritta.

Il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione..

Naturalmente, il contratto di comodato verbale può essere volontariamente registrato, pagando l’imposta di registro di €. 200,00.

Comodato Riguardante Beni Mobili

Il contratto di comodato, in linea generale, non è soggetto ad alcun obbligo di registrazione. Tuttavia, in alcuni casi, specialmente quando viene effettuato in ambito commerciale o professionale, può essere opportuno stipulare il comodato in forma scritta. In questo caso è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione del contratto di comodato può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della richiesta di registrazione dell’atto l’ufficio restituisce una copia dell’atto timbrata e firmata. I passaggi da seguire per la registrazione del contrattodi comodato sono i seguenti:

  1. Contratto – Tre copie firmate in originale del contratto di comodato (una copia per l’ufficio, e una copia per ciascuna delle due parti). Deve esserci una firma  su ogni pagina e per esteso nel finale;
  2. Marche da bollo – Per ogni copia del contratto di comodato che si vuole registrare è necessario apporre una marca da bollo da €. 16,00, per ogni 4 pagine , del contratto stesso. E’ necessario prestare attenzione al fatto che le marche devono riportare data non successiva a quella di stipula del contratto. In alternativa, è possibile effettuare il pagamento con modello F24 utilizzando il codice tributo 1552;
  3. Modello 69 – La registrazione del contratto viene effettuata attraverso la presentazione del modello 69
  4. Si tratta di un modello reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il modello deve essere compilato e firmato dal una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
  5. Imposta di registro – Il contratto di comodato sia di beni mobili che immobili è soggetto al versamento dell’imposta di registro. L’imposta è pari a € 200,00. Il pagamento della stessa deve avvenire tramite  modello F24
  6.  riportando il codice tributo 1550 sezione Erario (codice/anno/importo).

I codici tributo del modello F24 per il versamento dell’imposta di registro per la registrazione degli atti privati  sono:

  • Codice tributo 1550: codice tributo per l’imposta di registro“;
  • Codice tributo 1551: codice tributo per la sanzione sull’imposta di registro (ravvedimento)“;
  • Codice tributo 1552: codice tributo per l’imposta di bollo”;
  • Codice tributo 1553: codice tributo per la sanzione sull’imposta di bollo (ravvedimento)“;
  • Codice tributo 1554: “codice tributo per per gli interessi (ravvedimento)“.

Il contratto di comodato avente ad oggetto beni immobili redatto per iscritto è soggetto a registrazione con termine fisso. Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di € 200,00.La stessa Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 14/E/2001 ha precisato che il contratto di comodato avente ad oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso, se stipulato in forma scritta. Questo sia ove si tratti discrittura privata autenticata che non autenticata, che di atto pubblico. La registrazione degli atti, ove richiesta in termine fisso (come nel caso del comodato immobiliare redatto per iscritto) deve avvenire:

  • Entro 20 giorni dalla data dell’atto ove non sia stipulato in forma notarile (scrittura privata non autenticata);
  • Entro 30 giorni dalla data dell’atto. Questo ove sia stipulato in forma notarile, in quanto in questo caso la registrazione avviene tramite il Modello Unico informatico (MUI);
  • Infine, entro 60 giorni dalla data dell’atto ove sia formato all’estero (articolo 13 del DPR n. 131/86).

Il termine per la registrazione del contratto di comodato avente forma scritta decorre dalla data dell’atto.

In caso di comodato di beni immobili sono tenuti al versamento dell’IMU i soggetti proprietari dell’immobile. Oppure, i titolari di uno dei diritti reali di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Infatti, il comodatario è un semplice detentore del bene immobile. Pertanto egli non è tenuto al pagamento dell’IMU.

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti, secondo le disposizioni previste dai singoli Comuni.

La normativa fiscale prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti. In particolare, quanto è quanto prevede il comma 10, dell’articolo 1 della Legge n. 208/15. Si tratta, sicuramente, di una possibilità importante in tutti quei casi in cui ufficialmente l’immobile viene considerato come “a disposizione” ai fini IMU, ma l’immobile è, di fatto, utilizzato da familiari e parenti. In questi casi è possibile, con la registrazione di un contratto di comodato d’uso gratuito, ottenere l’abbattimento del 50% della base imponibile IMU. Le condizioni per verificare questa agevolazione sono le seguenti:

  • L’unità immobiliare non deve risultare accatastata nelle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9):
  • L’unità deve essere concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, ovvero ai genitori oppure ai figli. Questi, a loro volta, devono destinarla ad abitazione principale ovvero devono dimorare abitualmente e risiedervi anagraficamente;
  • Il proprietario del bene deve risiedere anagraficamente, nonché dimorare nel Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e può possedere, oltre a tale immobile, un altro immobile, nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale. Questo ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il possesso di ulteriori immobili, anche a destinazione non abitativa e per quote, preclude l’accesso all’agevolazione.

Al fine di poter beneficiare della riduzione il soggetto passivo deve attestare il possesso dei requisiti, propri e del comodatario, nel modello di dichiarazione IMU (modello di cui all’art. 9 co. 6 del D.Lgs. n. 23/11). Ultimo requisito richiesto dalla norma è che il contratto di comodato, attestante la concessione del bene al parente, sia registrato.

La bozza di contratto di comodato d’uso è scaricabile  dalla sezione modulistica

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.