Per la vendita o l’affitto  dell’immobile si dovrà procedere  ad un frazionamento

Domanda: nel condominio dove abito da anni abbiamo eliminato il portiere che era rimasto come addetto alle pulizie  in cambio dell’appartamento, ora da oltre un anno non riuscendo più a svolgere il servizio ha lasciato l’appartamento ed è tornato al paese di origine, il condominio ha deciso di vendere l’appartamento  ed io avrei intensione di acquistarlo per utilizzarlo come studio per mio figlio che sta facendo praticantato come commercialista e che vorrebbe mettersi in proprio, l’amministratore dice che l’appartamento non è accatastato, come dobbiamo fare per regolarizzare la situazione e formalizzare l’acquisto? (D.L. Roma)

Risposta: Premesso che probabilmente l’ex-appartamento portiere è accatastato nell’ambito dei servizi comuni, per poter regolarizzare la vendita o l’affitto  dell’immobile si dovrà procedere  ad un frazionamento dello stesso dalle parti comuni modificandone la destinazione d’uso. Per la variazione della destinazione d’uso il codice civile è molto chiaro  infatti all’1117-ter recita:”Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.” Una volta realizzato il frazionamento ed il cambio di destinazione d’uso il condominio potrà procedere alla vendita o alla locazione dell’immobile. Per la vendita è necessario il consenso della totalità dei condomini sia in assemblea che poi alla sottoscrizione del rogito davanti ad un notaio, per l’affitto, con contratto che non superi la durata di nove anni, è ormai giurisprudenza consolidata che è sufficiente la maggioranza semplice.

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.