Aggiornare il codice del condominio è necessario

da | Mar 28, 2022 | Amministrare il condominio, Codice Civile, Evidenza, Immobiliare e... Dintorni, Leggi e normative

Ritorniamo su riflessioni in merito alla normativa che regola la vita dei condomini in Italia che gli avvenimenti degli ultimi mesi hanno evidenziato essere inadeguata ai processi evolutivi in ogni settore della vita sociale.

La pandemia ed il conseguente isolamento obbligatorio hanno evidenziato, qualora ce ne fosse bisogno (e ce ne era), che la legge che disciplina il condominio in Italia, seppure aggiornata di recente (entrata in vigore il 18 giugno 2013) ha bisogno di ulteriori adeguamenti ma ancora di più deve tener presenti gli aspetti sociali che la vita in condominio comporta con il mondo globalizzato.

L’emergenza di questi mesi ha messo a nudo la scarsa solidarietà prevista dalla istituzione “condominio” che avrebbe potuto organizzare ad esempio il servizio di spesa comune a domicilio per tutti i condomini, in particolare per gli anziani che vivono soli o, ancora più necessario, un collegamento con i medici di base. Forse è il caso di ripensare l’organizzazione sanitaria del paese.

Gli eventi di questi ultimi giorno hanno evidenziato quanto potrebbe essere utile realizzare l’acquisto di energia in modo comune tra condomini limitrofi, così come si potrebbe pensare attraverso impianti di depurazione a livello di caseggiato al riutilizzo dell’acqua. Mi viene in aiuto l’esperienza avuta nei miei anni alla segreteria nazionale dell’Anaci, quando incontrando gli amministratori cinesi, cercai di farmi spiegare la loro organizzazione del condominio, e appresi che i  loro condomini erano costituiti da intere vie e in alcuni casi arrivavano anche a contare più di 10.000 appartamenti e che ogni scala aveva un rappresentante che curava i rapporti con l’amministratore che, a sua volta, interloquiva con il mondo esterno (comune e governo) e questo rappresentante era  nominato dagli abitanti della scala i quali non partecipavano alle assemblee condominiali, nelle quali intervenivano soltanto i rappresentanti. Comprendo  bene che tale organizzazione è dettata principalmente dalla diversa realtà cinese dove il condominio è finalizzato soltanto alla gestione funzionale di tutti i servizi e non alla tutela del singolo diritto di proprietà che immagino non esistere in Cina.

Anche la gestione dei bonus e superbonus fiscali ha evidenziato l’inadeguatezza della attuale legislazione, costringendo amministratori e condomini a ripetute ed interminabili assemblee, per arrivare ad usufruire di agevolazioni che il governo ha istituito sia per modernizzare ed ottimizzare le nostre abitazioni sia per incoraggiare la ripresa economica delle imprese e l’economia nazionale.

Il nostro condominio ha bisogno urgente di essere rivisto e modernizzato proprio in funzione della mutata realtà della gestione delle città. Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Bologna, Firenze, Palermo e tutte le nostre città sono quotidianamente attraversate dalle auto dei manutentori (ascensoristi, idraulici, elettricisti, antennisti, falegnami, fabbri etc) le immagini del traffico di questi giorni, nonostante gli aumenti del costo del carburante, lo confermano. Se il condominio fosse costituito da una intera via un solo ascensorista potrebbe intervenire su decine o addirittura centinaia di impianti, contribuendo a decongestionare il traffico cittadino, con notevole vantaggio per tutti sia per i tempi di intervento sia per il contenimento delle e spese e non ultimo per il miglioramento dell’aria che respiriamo e nel momento particolare per il minor rischio di contagio.

L’aspetto sociale del condominio da noi è inesistente o quantomeno ignorato dalla legge, si è molto parlato e scritto di badanti e di bambinaie condominiali con pochissimi casi di realizzazione, ma oggi non dovrebbe essere difficile realizzare una app che raccolga tutte le informazioni e le esigenze degli abitanti del condominio garantendo anche la privacy con adeguate password di accesso da far gestire agli amministratori ed eventualmente all’incaricato del comune. Senza correre troppo in avanti credo sia necessario ed urgente prevedere subito con apposito decreto la possibilità di tenere le assemblee condominiali in video conferenza, modificando anche il diritto di delega e le forme di convocazione, basti pensare che in Spagna (non su Marte) già nel 1997 ho avuto modo di assistere ad assemblee condominiali in tele conferenza. In definitiva l’attuale legislazione tiene in considerazione le implicazioni legate al concetto di proprietà individuale e considera il condominio, o meglio le parti comuni  soltanto in funzione del miglior godimento della singola proprietà e trascura completamente gli aspetti legati al concetto di condominio come insieme di persone che hanno rapporti con il resto della città e della nazione.

Sarebbe a questo punto auspicabile che il legislatore, nell’andare ad aggiornare il codice civile, tenesse nella dovuta e necessaria considerazione, non solo gli aspetti giudiziari, ma anche le esigenze di chi gestisce il condominio ed ancora di più di che quotidianamente vive nei condomini con problematiche che si differenziano sia in funzione del numero condomini di ogni edificio, sia in funzione della grandezza dei comuni,  sia per i periodi di costruzione dei condomini stessi.

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.