Il condominio nell’Europa del XXI secolo

da | Mar 22, 2022 | Amministrare il condominio, Amministratore, Codice Civile, Leggi e normative

La figura ed il ruolo dell’Amministratore nei vari stati dell’Unione

E’ solo alla fine del XIX secolo e ancor più nel XX con l’avvento dell’industria ed il progressivo abbandono delle compagne che lo sviluppo delle città avviene prevalentemente in senso verticale. Nascono i grattacieli ed una miriade di costruzioni multipiano dove esistono più appartamenti. Queste costruzioni inizialmente sono di un unico proprietario poi con il modificarsi dell’organizzazione della società la proprietà edilizia viene ad essere distribuita capillarmente nel tessuto sociale.

Le popolazioni con i propri governi si sono  trovate  a dover regolamentare la gestione di questi immobili che, per essere utilizzati hanno bisogno di strutture comuni, a tutti gli appartamenti . Il progresso tecnologico ha poi ancor più evidenziato la necessità di utilizzare servizi utili a tutti le unità immobiliari, indipendentemente dalla destinazione d’uso. Ovviamente ognuno ha cercato di regolamentare queste nuove realtà prendendo come base la legislazione già vigente nel proprio territorio, da qui la grande differenziazione che divide l’Europa praticamente in due aree ben distinte, il sud dove la legislazione affonda le sue radici nel diritto romano, nel quale il principio di proprietà assoluta è ben radicato, e quella nordica che trova le sue origini nel diritto anglosassone dove il principio utilizzato è quello che vede i fondi, e quindi le costruzioni sovrastanti, sono di proprietà dello stato e vengono  dati in concessione per l’utilizzo per un certo periodo più o meno lungo, da qui nascono le più grandi differenze nelle legislazioni europee.

Proviamo ad esaminare alcune realtà che ci possono dare uno spaccato delle diverse situazioni legislative.   

In Inghilterra, salvo alcuni casi particolari il diritto di proprietà del terreno su cui sorge il condominio è in concessione e di conseguenza anche la proprietà degli appartamenti o dei locali che fanno parte del condominio soprastante è in concessione. La concessione può essere pluriennale senza limite di tempo, ma va pagata anticipatamente per tutto il periodo, può essere ceduta.

Il condominio è dotato di personalità giuridica.

L’amministratore può essere sia una persona fisica che una società ed  ha la responsabilità di attuare le decisioni del consiglio di amministrazione. Negli stabili di grandi dimensioni l’incarico viene affidato generalmente a società immobiliari che devono avere una specifica sezione dedicata e preparata all’uopo tali società sono obbligatoriamente  dotate di polizza professionale di garanzia.

Ben diversa la legislazione spagnola dove un codice molto simile al nostro per quel che riguarda il diritto di proprietà individua per la gestione del condominio quattro organi :

  • il Presidente , che è un condomino ( tutti i condomini a turno sono obbligati a ricoprire tale carica) ed ha la rappresentanza legale del condominio.
  • il Segretario che detiene i documenti del condominio (quasi sempre viene assegnato tale incarico all’amministratore).
  • l’Assemblea che delibera come avviene da noi con differenti quorum in base alle varie problematiche
  • l’Amministratore, che può essere persona fisica o società ma deve comunque possedere adeguata qualifica professionale ed essere legalmente autorizzato all’esercizio di tale funzione, è colui che organizza e gestisce i servizi condominiali

E’ bene evidenziare alcune interessanti particolarità per quanto riguarda l’assemblea :

  • il condomino moroso pur potendo intervenire all’assemblea, non può esercitare il diritto di voto .
  •  qualora l’assemblea non sia in grado di deliberare su un determinato argomento, l’amministratore può ricorrere all’autorità giudiziaria che entro 20 giorni,   sentite le parti , deciderà secondo equità..

Anche in Spagna il condominio ha personalità giuridica, il mandato dura un anno, l’amministratore può essere revocato.

Gli amministratori sono iscritti ad un apposito collegio professionale che ne garantisce la preparazione e l’onorabilità.

In Olanda invece il condominio è marginale e residuale rispetto alla normativa delle singole unità immobiliari.

Il condominio è in effetti una associazione di proprietari ciascuno per la propria parte , le spese sono, salvo rarissimi casi , divise in parti uguali. L’associazione dei proprietari ha personalità giuridica le cui regole sono trascritte nell’atto di divisione cioè nell’atto che sancisce e definisce con assoluta precisione le singole proprietà , quanto non inserito nelle singole proprietà rimane di proprietà dell’associazione dei Proprietari, l’atto va trascritto così come ogni successiva modifica. L’amministratore eletto dall’assemblea dei proprietari è quasi sempre uno dei condomini ed ha l’obbligo di ricevere le notifiche destinate agli altri proprietari a cui deve darne comunicazione senza indugio. Il Presidente sempre eletto dall’assemblea tra i condomini ha il potere di sostituire l’amministratore se in conflitto di interessi con l’associazione.

In Svizzera a fronte di una particolare definizione delle quote di comproprietà e della Proprietà per piani che viene assimilata alla singola unità immobiliare. Alcune parti  necessarie per l’utilizzazione di tutti gli appartamenti sono di proprietà comune per legge . L’amministratore gestisce i servizi comuni su incarico dell’assemblea con un mandato molto simile a quello italiano, però inserito in un codice civile molto più snello per l’attuazione.

In Portogallo il condominio non ha personalità giuridica, amministratore ne ha la rappresentanza e la legittimazione attiva e passiva per l’attuazione delle sue attribuzioni, che sostanzialmente sono equivalenti a quelle previste dal ns codice civile. Meritano citazione il quorum costitutivo pari ad ¼ dei condomini in seconda convocazione per la gestione ordinaria ed il fatto di poter raccogliere i consensi in forma scritta per le delibere che richiedono l’unanimità anche in tempi successivi alla data dell’assemblea. Come in Italia chiunque può essere nominato amministratore.

Ho lasciato per ultima la Francia per due motivi primo perché è il più grande dei paesi con noi confinanti secondo perché ritengo che si sia dotato di una legge completa e che meglio si potrebbe adattare alle nostre esigenze. Il condominio è organizzato in modo molto simile all’Italia per quello che riguarda il governo dello stesso ma prevede la personalità giuridica che da un punto di vista procedurale lo avvicina alle società . Le maggiori differenziazioni si hanno sulla figura dell’amministratore che deve essere in possesso di un patentino, che consente anche di svolgere l’attività di agente immobiliare,  di validità decennale,  rilasciato dalla Prefettura, per l’ottenimento del quale è necessario che il richiedente abbia particolari requisiti ,quali :

laurea in giurisprudenza o in economia o in ingegneria o in architettura

ovvero sia in possesso di diploma di scuola media superiore e di un successivo corso di specializzazione triennale o di un tirocinio di almeno tre anni in uno studio di amministratore abilitato.

Anche chi non è in possesso di diploma può ottenere il patentino se può dimostrare di aver svolto un praticantato di dieci anni presso uno studio professionale o se ha svolto il ruolo di quadro in una azienda di gestione immobiliare per almeno quattro anni.

In ogni caso deve essere munito di polizza professionale di RCT e fornire copertura fidejussoria a garanzia.

Chi fornisce la garanzia (le compagnie assicurative) è obbligato a segnalare eventuali casi di intervento a copertura (sinistri), che comportano l’immediata radiazione dall’albo. L’amministratore deve essere iscritto alla Camera di Commercio, il suo mandato può essere fissato fino ad  un massimo di tre anni, può essere riconfermato ma comunque alla scadenza del mandato perde ogni potere e non può nemmeno convocare l’assemblea. Anche i condomini che non sono professionisti possono amministrare il proprio condominio, comunque debbono essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge per gli amministratori professionisti. Qualsiasi cittadino europeo può esercitare la professione in Francia purché in possesso dei requisiti.

Non mi sono soffermato sulle nazioni di provenienza dal vecchio patto di Varsavia in quanto nei loro ordinamenti non era prevista la proprietà privata e quindi gioco forza debbono gestire dei periodi di transizione.

Mi permetto alcune riflessioni che possono aiutarci a modificare la nostra situazione interna:

  • La personalità giuridica del condominio forse non rappresenta quello spauracchio che gli amministratori hanno sempre temuto
  • Il fine primo dell’attività dell’amministratore deve essere quello di tutelare il cittadino condomino.
  • L’amministratore deve essere un professionista preparato, al fine di evitare che per la gestione delle parti comuni si debbano sostenere spese superflue
  • Il sacrosanto diritto del proprietario di amministrare in proprio i suoi beni non deve ledere il diritto degli altri comproprietari di essere amministrati da persone competenti ed all’uopo preparate che forniscano le opportune garanzie.
  • L’amministratore deve essere il garante del rispetto delle leggi e della loro attuazione e non l’intermediario con i fornitori, tale ruolo invece deve essere affidato ad uno dei condomini

Concludo con l’auspicio che il nostro legislatore possa, quanto prima, adeguare il codice che nella sua nuova versione compie al termine di questo 2022 già dieci anni dalla sua approvazione definitiva e che già necessita di interventi  di aggiornamento  e di quelle modifiche che ci avvicinino all’Europa ed adeguino modernizzandolo il nostro condominio.

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.