Superbonus e agevolazioni per il Cappotto termico

da | Gen 6, 2022 | Amministrare il condominio

Le delibere e le maggioranze sul cappotto termico e i dubbi interpretativi

Il cappotto termico rientra tra le opere che possono beneficiare del Superbonus 110% previsto dal decreto n. 34/2021.

Negli edifici condominiali, per dare corso alle opere di installazione del cappotto termico, è necessaria la delibera dell’assemblea. Assemblea che decide con le maggioranze previste dalla norma. Per installare il cappotto termico in condominio serve la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Tutti concordano sul valore funzionale e di efficientamento del cappotto termico . Il problema nasce quando sono contrari uno o più condomini a causa della riduzione della superficie calpestabile del balcone di proprietà esclusiva e anche quando tale intervento va ad alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Le maggioranze richieste per deliberare

Va detto che il Superbonus viene introdotto dal decreto n. 34/2020 che, all’art 119 comma 9 bis, dispone che “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

I dubbi interpretativi

La norma dal punto di vista letterale è chiara, ma la giurisprudenza non è pienamente concorde. 

Basti pensare che la Cassazione (sentenza n.13116/1997) ha decretato nulle le delibere che, stabilendo l’esecuzione di opere alle parti comuni del condominio, incidono negativamente sulle proprietà esclusive, anche se in presenza di lavori necessari.

Mentre il Tribunale di Roma con sentenza n. 17997/2020 sancisce che “L’assemblea è l’organo naturalmente depositario del potere decisionale del condominio. Ha una competenza deliberativa generale che abbraccia tutto ciò che riguarda la gestione delle parti comuni e dei servizi comuni, al di là delle indicazioni legislative (che hanno solo carattere esemplificativo: Cassazione n. 21966/2017) e delle previsioni del regolamento di condominio, purché le decisioni assunte non siano volte a perseguire finalità extracondominiali (Cassazione n. 5103/2007) o siano lesive dei diritti individuali dei condomini.

E il Tribunale di Milano, (sentenza n. 30843/2021) stabilisce che la riduzione della superficie calpestatile dei balconi sia tollerabile quando è funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni. Infatti per il Tribunale milanese “l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni” (Cassazione 7042/2020; cfr. altresì la nota sentnza delle Sezioni Unite n. 4806/2005).”

La ratio della legge

Quindi per deliberare il cappotto termico nei condomini in presenza di condomini dissenzienti che lamentino, proprio a causa del cappotto, la riduzione della superficie del balcone di proprietà privata, o violazione del pubblico decoro va invocata la superiore necessità di utilizzo più funzionale dell’intero stabile. Ciò alla luce delle nuove tecnologie e della necessità di efficientare il condominio dal punto di vista termico.

Paolo Bellini

Giornalista iscritto all'Ordine dei Giornalisti – Tessera n. 156594. Direttore Responsabile di Condominio.it - Autore del Manuale per Agenti Immobiliari edito da NLD CONCORSI. Agente immobiliare abilitato. Vice Presidente Nazionale e Fondatore A.N.A.M.A. – Confesercenti - Membro della Consulta Nazionale dell'Intermediazione. Fondatore e Docente di Corsi Academy, Organismo di Formazione Accreditato dalla Regione del Veneto Cod. Ente 4272 – Certificato UNI ISO 9001:2015. Premio nazionale alla carriera REAL ESTATE AWARDS 2016. Consulente Immobiliare IAD Italia - Già: Consigliere di Amministrazione della Pirelli Real Estate; Responsabile del “Progetto Condomini” per Sky Italia; Presidente della Sparkasse Immobilien (Gruppo Cassa di Risparmio di Bolzano); Strategic Advisor di Gabetti Property Solutions Spa; Vice Console Onorario italiano a Santo Domingo - Repubblica Dominicana.