Amministratore e Condomini : rapporto tra clienti

da | Dic 4, 2021 | Amministrare il condominio

PANDEMIA E CRISI ECONOMICA FANNO AUMENTARE LA MOROSITA’ CONDOMINIALE

La riforma del codice tra gli scopi principali che si prefiggeva era quello di eliminare o far diminuire considerevolmente la morosità nei condomini, purtroppo, prima la crisi ora il Covid-19 , dobbiamo affermare che tale obiettivo è stato completamente fallito . Gli amministratori di condominio continuano a lamentare un continuo aumento della morosità congenita anzi il fenomeno che si sta manifestando è quello che anche i condomini abitualmente puntuali nei pagamenti , in forza del fatto che la riforma del codice prevede gli atti dopo quattro mesi di morosità approfittano della situazione ed hanno iniziato a pagare in ritardo , senza raggiungere i tempi per l’azione di recupero, comunque aggravando ulteriormente la gestione economica dei condomini.

Gli amministratori dal canto loro cercano di non infierire e di essere meno inflessibili in situazioni che vedono famiglie dove addirittura entrambi i coniugi hanno perso il lavoro o sono in mobilità o in cassa integrazione. E’ l’eterno problema degli amministratori che debbono gestire il condominio mantenendo gli equilibri dei rapporti , è scontato che il condomino in difficoltà cerca di guadagnare tempo nei pagamenti, sperando che il futuro porti la soluzione dei problemi , il protrarsi dello stato di emergenza, sta determinando l’ingestibilità di molte situazioni. Perché attendere il condomino in difficoltà , costituisce , all’interno del condominio , un precedente , e per non essere accusati di usare due pesi e due misure gli amministratori di fatto attendono qualche mese oltre i quattro previsti dal codice. 

Altro motivo destabilizzante è costituito dal fatto che quando si deve attivare un procedimento di recupero con richiesta di decreto ingiuntivo è necessario versare al legale almeno le spese per tale decreto e in molti casi le spese sono di importi rilevanti specie se raffrontate all’importo delle rate non pagate. L’ideale è una gestione impersonale della contabilità dei condomini, ma il tutto risulta difficilmente gestibile in quanto l’amministratore è soggetto alla conferma del suo incarico ed in quel caso si trova di fronte ai condomini che comunque sono scontenti, chi ha subito il decreto ingiuntivo per ovvi motivi, chi paga regolarmente ha sofferto le difficoltà dovute ai mancati pagamenti degli altri, perché l’amministratore non ha agito tempestivamente. 

La riforma del codice rappresenta una opportunità che gli amministratori non possono farsi sfuggire, infatti debbono gestire con il massimo rigore e inflessibilità, che sono gli unici mezzi per dimostrare la professionalità, perché la gestione amichevole delle morosità è controproducente per i condomini ed ancor di più per l’amministratore. 

Infatti la troppa confidenza porta il più delle volte a difficoltà operative con aggravio di lavoro quotidiano che poi al momento della resa dei conti in assemblea si troveranno molti condomini scontenti dell’operato dell’amministratore, il quale non deve commettere l’errore di pensare, specie se amministra il condominio da anni, di considerare i condomini come suoi amici: i condomini sono sempre clienti e vanno gestiti come tali , indipendentemente di rapporti personali, perché in ogni caso loro giudicheranno l’amministratore solo per i risultati che avrà conseguito nella sua gestione.


La riforma del codice sembrava aver risolto almeno i problemi legati alla gestione dei lavori straordinari , per i quali la norma prevede che vengano raccolti i fondi prima di iniziare i lavori stessi, ora dopo intervento legislativo del 2014, che ha limitato la raccolta preventiva dei fondi alle date di scadenza, si è di fatto ripristinata la situazione preesistente , perché la raccolta preventiva oltre a costituire una garanzia contro eventuali interruzioni dei lavori consentiva di intraprendere eventuali azioni di recupero sin dall’inizio dei lavori consentendo eventualmente alle ditte fornitrici di agire direttamente nei confronti dei morosi. In definitiva possiamo affermare che la riforma fornisce all’amministratore gli strumenti per cercare di limitare gli aspetti negativi legati alla morosità dei condomini, ma il tutto è legato alla professionalità degli amministratori. (Umberto Anitori)

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.