COSA SPENDO ALL’ANNO PER LA MIA PRIMA O SECONDA CASA IN UN CONDOMINO?

da | Feb 15, 2021 | Amministrare il condominio

Interviene il dott. Alberto Berger – esperto economista in materia condominiale

Come controllo la spesa?

In genere è una delle prime domande che un “buon padre/madre di famiglia” si pone, quando acquista un’abitazione o la prende in locazione, che sia la prima o la seconda casa, di città, di campagna o per le
vacanze.
Lo si chiede all’agente immobiliare, lo si chiede al precedente proprietario, lo si chiede a se stessi, quando comunque si deve fare mente locale sul tema, di fronte ad un bilancio famigliare che deve reggersi in piedi con le proprie risorse a disposizione.
Spesso cerco per prima cosa una risposta al commercialista e gli chiedo quanto pagherò di IMU ed altre imposte, imposte di soggiorno (è incomprensibile perché tale imposta si assommi all’IMU, se comunque
quest’ultima è determinata dai Comuni che la introitano), come smaltimento acque nere, imposta rifiuti, ecc.
Si passa poi ad interrogare i dati del bilancio condominiale di spesa e ciò che compete al proprio immobile e la fotografia è sempre di un periodo preciso, l’esercizio condominiale, perché si cerca di capire che costi “mi competono” in tale periodo, quindi penso ad un bilancio certamente per “competenza” o il carico di rate non saldate per spese di esercizi passati, possano ancora emergere a sorpresa.


Ma come si possono controllare questi costi?

Si deve poter disporre appunto dell’ultimo bilancio approvato sull’esercizio passato chiuso e del bilancio preventivo per l’esercizio nuovo in corso, con i piani di riparto per i millesimi delle proprie proprietà o degli immobili che si desidera prendere in locazione.
E’ ovvio che si pensa ai costi per “competenza” dell’esercizio e se si apprende che invece i bilanci condominiali sono per “cassa”, già sorgano pensieri e si debba approfondire maggiormente.

Ma al di là di tutto, come ci si accorge del tipo di bilancio che abbiamo in mano?
Un bilancio condominiale evidenzia capitoli di spesa ordinaria dell’esercizio e straordinaria (se si tratta di manutenzioni particolari che si sono dovute eseguire in quell’esercizio).
Tra le spese ordinarie avrò per esempio i costi di amministrazione (compenso amministratore, spese bancarie, ..), le utenze per consumi (riscaldamento, energia elettrica, acqua), le voci di pulizia, le assicurazioni, ecc.
Partiamo dall’ipotesi quindi che il totale di tali spese, sia preventivate, che poi consuntivate, siano coperte da rate condominiali (da bilancio preventivo) incassate o meno, che dovrebbero coprire le spese dell’esercizio condominiale.
Ora, il totale delle spese, che ovviamente devono essere saldate, dovrebbe esattamente quadrare con le uscite dal conto corrente bancario, specialmente se il bilancio è per “cassa”.
Il bilancio per cassa, significa che la spesa è rilevata solamente se “saldata”. E’ un bilancio che meno “parla” con chiarezza, proprio per il condòmino e il locatario, perché non rivela quante fatture sono ancora nel cassetto impagate e che emergeranno nell’esercizio successivo, a sorpresa, sbilanciando le previsioni.
Il bilancio di “cassa” non mi fornisce una chiara visione di quale è il medio impegno annuale di spesa per il possesso di un immobile e quindi il gravame annuale sul bilancio famigliare.
Un bilancio per cassa, confonde le idee, perché sposta spese tra vari esercizi in relazione al loro pagamento, turbando quindi una percezione media statistica di spesa annuale in un confronto tra esercizi.


Un bilancio per cassa, di solito evidenzia difficoltà condominiali finanziarie. Evidente che se l’amministratore non ha fondi per pagare le fatture, rimanda il momento a tempi migliori. Ma un bilancio per cassa, se evidenzia una carenza finanziaria a copertura di spese preventivate o preventivabili, è in genere un bilancio meno affidabile e crea errori di valutazione anche per quanto attiene alla determinazione delle rate annuali da richiedere ai condomini o locatari per far fronte alla vita del condominio.


Tornando alla modalità di verifica “semplice” su un bilancio condominiale, se il totale delle spese indicate in bilancio corrisponde al totale delle uscite di banca, ho una prima certezza di un equilibrio (ciò deve essere, se si tratta di un bilancio per cassa).
Se così non fosse, dovrei trovarmi da qualche parte indicato, che vi sono spese ancora da saldare (debiti nei riguardi dei fornitori), o sono state saldate fatture che all’inizio delle esercizio risultavano ancora scoperte. Come vedete quindi in tal caso si parlerebbe di spese di competenza dell’esercizio da un lato e la corrispondente situazione finanziaria o evidenzia finanziaria falsata nel tempo, dall’altro.
Avrei debiti che provengono da esercizi precedenti (saldati in questo esercizio o meno) e debiti lasciati dal precedente esercizio.
Avrei dall’altra parte introiti per rate incassate in ritardo dai condomini (rate a credito ancora da esercizi precedenti) e rate ancora non saldate, di questo esercizio (crediti ancora aperti nei riguardi dei condomini).
Se quindi vedo questa situazione nel riepilogo finanziario del bilancio condominiale, posso ritenere che si tratti di un bilancio per competenza, ma se vedo solo crediti o debiti per rate condominiali e non debiti nei riguardi dei fornitori, posso ritenere che si tratti di un ibrido contabile, cioè di un bilancio per cassa per le spese, un bilancio di competenza per le rate dei condomini/locatari e già qui mi perdo nella logica di una simile gestione.
In questo caso la motivazione per non essere riuscito a saldare le spese dell’esercizio condominiale non può essere che dovuta ad una gestione non programmata o seguita con precisione (solleciti) degli incassi delle rate condominiali.
Da condomino puntuale, da nuovo proprietario, da locatario, non posso che preoccupami di capire meglio.
A ciò si aggiunge che devo a questo punto analizzare bene i movimenti bancari ed ancora meglio il libro giornale del condominio, che per legge deve corredare un bilancio.
Dovei quindi anche capire come vengono archiviati i documenti contabili, se ogni movimento di banca è corredato dalla sua ragione (copia della fattura saldata) o rata di riferimento per l’incasso da condomini o locatari.
Consideriamo inoltre che fornitori non puntualmente pagati, possono ricorrere al giudice per chiedere che venga a lui fornito il prospetto dei crediti da condomini non ancora riscossi per rate scadute e che può quindi ricorrere al recupero del credito con azioni rivolte a tali condomini in ritardo o debitori delle risorse finanziarie vitali per il condominio.

Redazione

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