Il sottosuolo del condominio – Prima Parte

da | Ott 2, 2017 | Amministrare il condominio, Immobiliare e... Dintorni

Le previsioni del regolamento di condominio

Il regolamento condominiale, può prevedere che tra i beni comuni rientri anche il sottosuolo, su cui sorge uno dei fabbricati condominiali, anche se materialmente separato dall’edificio principale; il regolamento dunque rappresenta titolo idoneo ad includerlo tra i beni in proprietà indivisa tra tutti i condomini.

In questo caso, per il sottosuolo si applicheranno le previsioni dell’articolo 1117 codice civile, che elenca tra i beni comuni, anche il terreno sul quale è edificato l’intero fabbricato, compresa la parte immediatamente sottostante.

La norma contenuta nell’articolo 1117 codice civile

Il termine “suolo“, nel contesto dell’articolo 1117 codice civile, ha un significato più ampio, rispetto a quello utilizzato nell’articolo 840.

Da un’analisi combinata degli articoli 1117 e 840, ne deriva che il sottosuolo deve essere identificato come quella zona profonda, presente al di sotto della superficie, che costituisce la base sulla quale poggia l’edificio.

Anche se non viene espressamente indicato come bene comune, bisogna ricordare che l’articolo 1117 codice civile, contiene un elenco puramente esemplificativo, quindi il bene si presume collettivo, se non esiste un titolo contrario che preveda la proprietà esclusiva di uno partecipanti alla comunione.

Conseguentemente ne deriva sia il divieto di escavazione, ma anche il divieto di annessione alla proprietà esclusiva dei singoli, in quanto cagionerebbe la lesione del diritto di proprietà degli altri condomini, e la perdita del paritario uso.

La massima della Cassazione

La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 6154 del 2016, trattava il caso di un condominio che citava in giudizio, avanti al Tribunale, la società utilizzatrice di una porzione immobiliare al pian terreno dell’edificio condominiale, attraverso contratto di locazione finanziaria, ma anche la proprietaria concedente l’immobile.

Il condominio, sosteneva che l’utilizzatrice dell’immobile aveva dato il via a dei lavori di scavo del sottosuolo, senza nessuna autorizzazione da parte del condominio, pertanto, ne chiedeva la sospensione immediata e la reintegrazione nel possesso del condominio, con il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno.

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Redazione

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