Scale nel condominio, elemento che non può mancare

da | Feb 10, 2017 | Amministrare il condominio, Amministratore, Cassazione, Codice Civile, Curiosità, Leggi e normative, Sentenze

Scale nel condominio, permettono la comunicazione tra i vari piani

Le scale rappresentano un elemento irrinunciabile nel condominio; sono infatti quella parte della struttura che permette la comunicazione tra i diversi piani di un edificio.

Esse rientrano, per tale ragione tra i beni di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, codice civile; anche in tal caso ci si trova davanti ad una presunzione legale che può essere ribaltata negli atti d’acquisto delle unità immobiliari.

La proprietà delle scale ha generato varie liti tra i condomini soprattutto per quelli che abitano al piano terra ed hanno un ingresso autonomo.

Scale in condominio, bene di proprietà comune

La giurisprudenza più recente considera le scale bene di proprietà comune, con riferimento anche ai proprietari di negozi o appartamenti al pian terreno con accesso diretto dalla strada, proprio essendo le scale”elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 codice civile, anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch’essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell’edificio della quale anch’essi godono” (Cassazione, sentenze n. 4419 del 2013; e n. 15444 del 2007).
In caso di condominio composto da più scale, come nel caso di condominio parziale, la proprietà dei condomini sarà limitata alle scale di pertinenza.

Scale nel condominio, gli elementi che le costituiscono

Le scale nel condominio, sono formate dalle costruzioni aventi la funzione di permettere l’accesso ai locali comuni, ed alle porzioni di piano in proprietà esclusiva; per cui, le scale sono comuni ai condomini per tutta l’estensione della struttura.

Nella definizione di scale nel condominio vanno, inclusi  tutti gli elementi necessari a tale scopo (gradini, ringhiere, parapetti, corrimani, struttura portante, pianerottoli, vano scale, ecc.), e gli  accessori posti a loro completamento, servizio o abbellimento.

Tali elementi si presumono tutti comuni, in quanto rientranti nel concetto di scala indicato al punto 1 dell’art. 1117 codice civile.

Scale in condominio, definizione della giurisprudenza

Secondo giurisprudenza ormai consolidata, le scale comprendono “l’intera relativa cassa“, di cui costituiscono “componenti essenziali e inscindibili, le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, primo comma codice civile, salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli articoli 1123, secondo comma e 1124, primo comma, codice civile” (Cassazione, sentenza n. 3968 del 1997).

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