Infiltrazioni di acqua in condominio

da | Gen 9, 2017 | Amministrare il condominio, Cassazione, Sentenze

Infiltrazioni di acqua in condominio: chi deve pagare

Le infiltrazioni di acqua in condominio, sono una delle principali fonti di danni per gli appartamenti che lo compongono; in tale situazione, è opportuno stabilire chi sarà obbligato al risarcimento del danno per le conseguenze che ne derivano;  distinguendo il caso in cui il pagamento va chiesto all’intero condominio, e quello in cui va chiesto al singolo proprietario dell’immobile.

Tale operazione non è semplice, in quanto sono molteplici le cause da cui le stesse infiltrazioni di acqua in condominio possono derivare.

Infiltrazioni di acqua in condominio: responsabilità del condominio

In caso di infiltrazioni di acqua in condominio,  il principio generale che trova applicazione per stabilire chi sia responsabile dei danni che ne derivano, è quello di cui all’articolo 2051 del codice civile secondo il  quale si presume che responsabile dei danni a terzi derivanti da un determinato bene sia il soggetto che ne ha la custodia.

Di conseguenza, se le infiltrazioni scaturiscono dalla rottura di una tubatura o di altro bene comune, responsabile per i danni sarà  il condominio, il quale dovrà onerarsi della riparazione e del risarcimento degli eventuali danni ai beni  mobili quali arredi e suppellettili.

Grava infatti sul condominio l’onere di custodire le parti e gli impianti comuni dell’edificio e garantirne la manutenzione.

E’ da evidenziare inoltre quanto stabilito dalla Cassazione con sentenza n. 6128 del 2012: “quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione, il condominio deve risarcire il proprietario di tutti i danni, compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione, risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile“.

Infiltrazioni di acqua in condominio: responsabilità del singolo proprietario

Sulla base del medesimo principio, previsto dall’articolo 2051 del codice civile; nell’ipotesi in cui le infiltrazioni dovessero derivare da tubature di proprietà del singolo condomino, sarà quest’ultimo che si farà carico di rispondere dei danni che ne derivano.

Per cui anche in questa situazione sarà il custode del bene ad essere responsabile dei danni cagionati dal bene stesso a terzi; per escludere la sua responsabilità, il condomino dovrà provare che il danno si è verificato per caso fortuito.

E’ bene sottolineare che, se vi sono i presupposti che identificano la responsabilità in capo al proprietario, sarà irrilevante il fatto che il danno sia sorto prima che il rapporto di custodia fosse iniziato. Salvo poi rivalersi, nel caso in cui ci siano i presupposti.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 11160 del 1997, stabiliva che “il  proprietario di un appartamento è responsabile delle infiltrazioni d’acqua causate da tubature di sua proprietà anche se i difetti delle tubazioni preesistevano all’acquisto dell’immobile”.

Infiltrazioni di acqua in condominio: la locazione

Quali sono le conseguenze nel caso di singolo edificio concesso in locazione, dal quale derivino infiltrazioni causate da guasti alle tubature di pertinenza dello stesso?

La recente sentenza numero 21788 del 2015 della Corte di Cassazione, ha stabilito che, il proprietario dell’immobile detiene la custodia delle strutture murarie e degli impianti, mentre è il conduttore a divenire custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato.

La Cassazione, in questo caso, ha individuato in capo all’inquilino la responsabilità per le infiltrazioni d’acqua derivanti dalla rottura di un tubo esterno all’impianto idrico, che poteva essere sostituito senza alcun intervento di demolizioni.

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