Il portiere all’interno del condominio

da | Dic 21, 2016 | Amministrare il condominio, Codice Civile, Leggi e normative

Portiere di condominio: le diverse categorie

All’interno del condominio, ci sono una serie di lavoratori che prestano la propria opera e si dividono in diverse categorie a seconda del loro ruolo.

Esistono:  portieri che svolgono attività di vigilanza, custodia e pulizia dello stabile, fruendo dell’alloggio;  portieri che svolgono le mansioni appena citate  ma non fruiscono dell’alloggio;  portieri che invece svolgono esclusivamente attività di vigilanza e custodia, fruendo comunque dell’alloggio;  portieri che svolgono queste stesse mansioni senza fruire dell’alloggio; poi ci sono lavoratori con mansioni impiegatizie; lavoratori che effettuano solo servizio di pulizia; lavoratori che svolgono attività di manutenzione dell’immobile e degli impianti, come operai qualificati; infine, lavoratori che svolgono attività di pulizia e manutenzione di impianti sportivi o aree verde, o che svolgono attività di sorveglianza e pulizia dei locali condominiali aventi funzione di parcheggio.

Disciplina del rapporto di lavoro

La disciplina del rapporto di lavoro,  di coloro che prestano la loro opera a favore del condominio è dettata  dalle norme in materia di lavoro subordinato, e da quelle relative in specifico ai portieri / custodi, e il contratto di categoria, integrato dagli accordi regionali o provinciali.

Tra le varie fonti esiste un ordine gerarchico per cui le norme di grado inferiore non debbono mai violare quelle di grado superiore.

Le attività specifiche del portiere

Sono tipiche attività del portiere: la vigilanza  e la custodia dell’immobile; la manutenzione del funzionamento dell’ascensore, e la sorveglianza sulla sua utilizzazione; la pulizia delle scale e dell’androne; la ricezione e la distribuzione della posta ordinaria, per quella raccomandata è necessaria invece un’espressa autorizzazione.
Osservare il regolamento del condominio spetta anche al portiere; egli avrà anche l’obbligo di fare segnalazioni in merito ad eventuali violazioni dello stesso poste in essere dai condomini.
Il portiere può essere anche abilitato a  vigilare sull’impianto centrale di riscaldamento e sulla distribuzione dell’acqua calda.
La Corte d’Appello di Milano, ha stabilito, con  giurisprudenza ormai consolidata, che non è obbligatoria la presenza del portiere nello stabile nelle ore non lavorative,  al di fuori dell’orario di lavoro egli può svolgere qualsiasi altra attività.

L’amministratore di condominio datore di lavoro del portiere


Il datore di lavoro del portiere è l’amministratore, a lui spetta l’assunzione, l’eventuale licenziamento e di conseguenza l’adempimento di tutti gli obblighi contributivi e previdenziali di legge.

In capo all’amministratore vi è l’obbligo di assumere soggetti iscritti nell’apposito registro comunale.

L’amministratore può disporre il licenziamento solo per giusta causa o giustificato motivo. Altrimenti il licenziamento sarà inefficace e l’amministratore sarà obbligato alla riassunzione del lavoratore o al risarcimento del danno.

Maggioranza richiesta per la nomina del portiere

Per istituire il servizio di portierato, è importante chiarire se, le maggioranze richieste per la relativa delibera da parte dell’assemblea condominiale, sono quelle previste dall’articolo 1136, commi 2 e 3 , codice civile, o se sia invece necessaria la maggioranza prevista dal comma numero 5.

Quindi se l’introduzione di tale servizio sia da considerarsi o no una  innovazione.

La dottrina sostiene che «l’istituzione del servizio di portierato in uno stabile altamente signorile e con locali già predisposti per il servizio non costituisce innovazione e può essere deliberato a maggioranza semplice […]. Si dovrebbe dunque ritenere che la istituzione di un nuovo servizio di portineria in uno stabile di tipo ordinario, sia per le sue caratteristiche, sia per le presumibili condizioni reddituali dei condomini, rientri nel concetto di innovazione e richieda la conseguente maggioranza».
Lo stesso vale in caso di  soppressione del servizio, la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 5, codice civile, serve nel momento in cui alla soppressione sia conseguente un mutamento di destinazione dei locali adibiti ad alloggio del portiere; altrimenti sarà sufficiente la maggioranza semplice.
Il D.Lgs. 626/94, articolo 1, comma 3, prevede che al rapporto di lavoro dipendente del portiere si applicano le norme in materia di sicurezza sul lavoro, colui che assume i relativi obblighi di legge è l’amministratore condominiale.

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