Contratti dell’amministratore: conservazione delle parti comuni

da | Dic 12, 2016 | Amministrare il condominio, Amministratore

Contratti dell’amministratore: poteri ed obblighi 

Tra gli obblighi dell’amministratore c’è quello di eseguire le delibere condominiali, salvo che non siano in contrasto con  norme imperative.

I poteri dell’amministratore  sono assimilabili a quelli del mandatario, egli detiene una rappresentanza volontaria, conferitigli dal condominio, come stabilito dall’articolo 1131 Codice Civile, dal regolamento e dall’assemblea. Per queste ragioni, egli dovrà dare esecuzione alle delibere dell’assemblea con la diligenza del buon padre di famiglia .

La legittimazione processuale attiva dell’amministratore

La legittimazione processuale attiva dell’amministratore è prevista dalla legge, relativamente alla realizzazione dell’interesse del condominio; essa è anche prevista dal regolamento condominiale e dalle delibere  assembleari.  Le delibere a cui l’amministratore deve dare esecuzione, e quindi agire in giudizio, sono quelle che non vanno ad incidere sui diritti esclusivi dei singoli condomini.

L’amministratore dovrà inoltre garantire il rispetto del regolamento di condominio limitatamente alle disposizioni che hanno come oggetto uso, disciplina e tutela della parti comuni.

I provvedimenti che può assumere l’amministratore

L’amministratore ha, l’onere di porre in essere provvedimenti obbligatori contro i condomini, questi ultimi a loro volta, hanno la possibilità di impugnarli davanti all’assemblea o, davanti all’autorità giudiziaria, se ve ne sono i presupposti. L’amministratore è legittimato ad agire e a resistere nei procedimenti aventi per oggetto l’osservanza del regolamento condominiale, senza apposita autorizzazione, sempreché non si tratti di liti che eccedano le facoltà tipiche dell’amministratore.

La responsabilità dell’amministratore

La giurisprudenza ha affermato che l’amministratore può  far valere in giudizio le norme del regolamento condominiale, anche relativamente all’uso delle parti di proprietà individuale, col fine di tutelare “l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio” (Cassazione sentenza n. 8486 del 1999).

L’amministratore, è responsabile dei danni derivanti dall’inadempimento dei suoi obblighi, non può però essere ritenuto responsabile, dei danni cagionati dai condomini per l’abuso dell’utilizzo della cosa comune, in quanto non ha poteri di coercizione o disciplinari da usare contro i condomini, tranne nel caso in cui il regolamento, indichi la possibilità di applicazione di sanzioni in denaro ai sensi dell’art. 70 disp. att. Codice Civile, nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni.

La vigilanza sui beni e servizi comuni

L’amministratore deve occuparsi di mantenere l’eguale godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini.

L’amministratore può stipulare  i contratti idonei alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni, in tal caso deve esserci la delibera dall’assemblea dei condomini, salvo si tratti di opere urgenti, in tal caso sarà necessario provvedere immediatamente, riferendone alla prima adunanza.

Tra i vari obblighi, l’amministratore, dovrà concludere con l’azienda competente il contratto di fornitura del riscaldamento (contratti dell’amministratore che rientrano nell’ordinaria amministrazione).

Al contrario, l’amministratore non è autorizzato a stipulare contratti di assicurazione relativi al fabbricato; tranne che non sia stato legittimato dell’assemblea con apposita delibera dei partecipanti alla comunione.

L’amministratore infatti, in base all’art. 1130, comma 1 numero 4 Codice Civile, deve eseguire atti conservativi relativi ai diritti sulle parti comuni, quindi atti materiali e giudiziali per garantire l’integrità dell’immobile, tra questi atti non può essere annoverato il contratto di assicurazione, in quanto la sua finalità è quella di escludere conseguenze economiche negative per i proprietari dell’edificio eventualmente danneggiato.

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