Revoca dell’amministratore, nuovo articolo 1129 c.c.

da | Dic 6, 2016 | Amministrare il condominio, Amministratore, Assemblea, Codice Civile

Revoca dell’amministratore: la riforma amplia le ipotesi di “giusta causa”

La revoca dell’amministratore, secondo l’articolo 1129, comma 11 codice civile, modificato dalla riforma del 2012, prevede che  possa essere disposta dall’assemblea in ogni tempo; la maggioranza richiesta è la stessa richiesta per la sua nomina, salvo che il regolamento di condominio non disponga particolari modalità.

Può provvedervi anche il Giudice, a seguito di ricorso del condomino, quando l’amministratore non rende conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità (articolo 1131 comma quarto, codice civile).

In quest’ultimo caso, anche il singolo condomino, può chiedere che sia convocata l’assemblea per fare in modo che la violazione cessi, e di conseguenza revocare il mandato all’amministratore; se ciò non si verifica il condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. In tal caso se la domanda viene accolta, per le spese legali,  il condomino potrà rifarsi sul condominio, che potrà poi rivalersi contro l’amministratore revocato.

Fattispecie idonee a generare la revoca dell’amministratore

Con la riforma del condominio sono state introdotte alcune ipotesi di revoca per “giusta causa”, e sono:

  • omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, per la revoca o la nomina del nuovo amministratore e negli altri casi previsti dalla legge;
  • mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e/o amministrativi, e delle delibere assembleari;
  • mancata apertura e mancato utilizzo del conto corrente condominiale;
  •  gestione che può creare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o dei condomini;
  • aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità presenti nei registri immobiliari;
  • non aver curato diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva, nell’ipotesi in cui sia stata promossa azione per la riscossione delle somme dovute al condominio;
  • non aver adempiuto agli oneri previsti dall’articolo 1130 codice civile: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • aver omesso la comunicazione, o fatta in maniera incompleta, dei dati, nel momento in cui viene accettata la nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico.

Le situazioni che giustificano la revoca dell’amministratore

E’ vero che le gravi irregolarità, sono costituite da anomalie contabili, ma non solo, e comprendono tutti quegli atteggiamenti che si traducono in una gestione anomala, caratterizzata da  gravità: come ad esempio influenzare l’assemblea dei condomini per ottenere delibere particolari, sostenendo  soluzioni condivise solo da alcuni condomini e non da altri; oppure la ripartizione dei consumi dell’acqua, sulla base di tabelle millesimali difformi; per cui le fattispecie indicate nella norma sono da integrare con quelle indicate dalla giurisprudenza.

Di contro, non  è possibile disporre la revoca per gravi irregolarità dei bilanci condominiali quando sono stati approvati dall’assemblea, e la delibera relativa non sia stata impugnata nei termini. In tal senso anche il caso in cui l’amministratore con il consenso dei condomini, ma in assenza di autorizzazione dell’ assemblea, abbia aumentato le quote condominiali.

L’assemblea può revocare l’amministratore senza giusta causa, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti  almeno la metà del valore dell’edificio. Sarà sufficiente la nomina di un nuovo amministratore per disporre la revoca di quello precedente, in tal caso però l’amministratore ha diritto al risarcimento dei danni.

Il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio, a richiesta di singoli condomini, configura una risoluzione anticipata del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l’amministratore; i condomini dovranno semplicemente dimostrare l’inadempimento dell’amministratore, quest’ultimo avrà l’onere di provare il fatto estintivo della revoca, costituito dall’avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione.

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