L’assemblea condominiale: organo per assumere decisioni.

da | Nov 18, 2016 | Amministratore, Assemblea

Assemblea condominiale modalità di convocazione e deliberazione.

L’assemblea condominiale è l’organo attraverso il quale il condominio prende tutte le decisioni in merito ai beni comuni. L’amministratore, per poter convocare l’assemblea condominiale, dovrà seguire una specifica procedura, redigendo un atto scritto il cui contenuto si caratterizzerà:

  • dall’indicazione di chi convoca l’assemblea;
  • a chi è diretta la convocazione (tutti i soggetti che hanno diritto di partecipare: proprietari, comproprietari, inquilini e usufruttuari);
  • i temi che verranno affrontati (ordine del giorno, che solitamente si chiude con l’indicazione “varie ed eventuali” intendendo questioni marginali rispetto alla vita del condominio, che potranno essere trattate nel corso dell’assemblea);
  • il luogo, la data e l’ora, sia della prima che della seconda convocazione, che sarà fissata in un giorno diverso dalla prima.

All’assemblea condominiale dovrà essere presente un numero minimo di condomini affinché possa avere luogo la discussione (quorum costitutivo).

Perché le delibere possano essere valide, le maggioranze richieste dalla legge, variano in base all’ipotesi in cui l’assemblea sia in prima convocazione o seconda; in quest’ultima il numero minimo di partecipanti  è ridotto. Inoltre, in base all’argomento che deve essere discusso e deciso, possono essere richieste specifiche maggioranze (quorum deliberativo).

Termini per la convocazione dell’assemblea condominiale

Il termine minimo entro il quale, la convocazione dovrà essere portata a conoscenza dei destinatari deve essere di  almeno 5 (cinque) giorni prima della data di prima convocazione, attraverso posta elettronica certificata, fax, lettera raccomandata o ricevuta a mani.

I 5 giorni si dovranno calcolare facendo riferimento al momento in cui questa viene effettivamente ricevuta dal condomino.

Lo svolgimento dell’assemblea condominiale

La prima attività svolta durante l’assemblea condominiale è la nomina del  presidente, il quale organizza la discussione e stenderà il verbale, e la nomina del  segretario, il quale scriverà materialmente il verbale.
Successivamente si accerterà la presenza del numero minimo di condomini, rappresentativo di una porzione di condominio: in prima convocazione dovrà essere presente almeno la maggioranza dei partecipanti al condominio rappresentativa dei due terzi del valore dell’edificio; in seconda convocazione invece, almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

L’accertamento dovrà tenere conto anche dell’eventuale delega (effettuata per iscritto con relative istruzioni) che un condomino può conferire ad altri per rappresentarlo e votare.
La volontà del condominio

Una volta verificata la regolare costituzione dell’assemblea condominiale, vengono introdotte le varie tematiche da affrontare e votate, le c.d. deliberazioni, che sono valide se raggiungono il numero minimo di consensi; nasce così la volontà del condominio, che vincola anche i condomini dissenzienti e assenti, che possono però tutelarsi impugnando la delibera.

Solitamente è sufficiente la maggioranza degli intervenuti quando rappresentano la metà del valore dell’edificio e si tratti di assemblea in prima convocazione, in caso invece di seconda convocazione almeno un terzo del valore dell’edificio.

Ci sono particolari ipotesi in cui, la legge prevede maggioranze speciali, per adottare delibere inerenti a questioni di un certo rilievo; con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio vengono adottate le delibere: sulla nomina/ revoca dell’amministratore; sulle migliorie inerenti la sicurezza e salubrità degli impianti; sull’eliminazione di eventuali barriere architettoniche; sulle novità per la riduzione dei consumi energetici o l’applicazione di impianti produttivi di energia elettrica; l’installazione di impianti di videosorveglianza; la realizzazione di parcheggi; ecc.
Talvolta vengono richieste anche maggioranze più importanti dette maggioranze qualificate: viene richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio (cioè sia di chi partecipa che di chi non partecipa all’assemblea) che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio quando si deve decidere in merito, per esempio, all’installazione (da parte dei singoli condomini) di impianti produttivi di energia da fonti rinnovabili su parti comuni; per la nomina del delegato di condominio nelle assemblee di un supercondominio, ecc.
Infine, la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio che rappresenti i quattro quinti del valore dell’edificio è richiesta per la modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni.
© condominio.it – tutti i diritti riservati

Redazione

La Redazione di Condominio.it è composta da giornalisti esperti nel settore, da professionisti e tecnici che operano da tempo nel campo dell'amministrazione e gestione dei condomini. Fanno parte inoltre del nostro Comitato di redazione docenti universitari, presidenti e membri dei direttivi delle associazioni di categoria, avvocati, ingegneri, geometri, agenti immobiliari e consulenti operanti nel settore immobiliare e tecnico.