Definizione di condominio e principi generali
Quando si parla di condominio, s’intende una particolare forma di comunione su un bene immobile, caratterizzata dalla coesistenza di parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune (codice civile Libro III, della proprietà, Capo II del Titolo VII della comunione).
Per sostenere che si sia costituito un condominio è sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell’edificio per cui basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell’immobile (c.d. “condominio minimo”), perché si applichi la normativa sul condominio.
La Cassazione, S.U., n. 2046/2006, dice: “se nell’edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio – considerato come situazione soggettiva o come organizzazione – sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici“.
Esistono varie tipologie di condominio: il classico edificio condominiale a più piani (verticale), i residence composti da villette mono o bifamiliari (orizzontale);
oppure l’insieme di più edifici condominiali, (c.d. “supercondominio”); la giurisprudenza prevede che, tutte queste fattispecie, non richiamate espressamente dal codice civile, vengano regolamentate per analogia dalle norme relative al condominio.
Obbligatorietà del regolamento condominiale e funzione.
L’art. 1138 c.c. determina quando sia obbligatorio avere un regolamento di condominio e quale contenuto debba avere: “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione“. Nei commi successivi vengono indicate le modalità di approvazione e i limiti; la disciplina del regolamento condominiale, è in parte contenuta anche negli artt. 68, 69 70, 71 e 72 disp. att. Codice Civile.
Obbligo di nomina dell’amministratore.
La legge (art. 1129 c.c., comma 1) prevede che quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario; ciò significa che nel momento in cui il condominio si componga di più
Una volta che un palazzo è composto da nove condomini (diversi proprietari di distinte unità immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore, in caso contrario i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio.
Requisiti per diventare amministratore.
Può diventare amministratore di condominio:
- chi sia in possesso di un diploma scuola secondaria di secondo grado;
- chi gode dei diritti civili;
- chi non sia stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
- chi non sia stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- chi non sia interdetto o inabilitato; colui il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
- colui che ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti del possesso del diploma e della frequentazione di un corso di formazione, non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
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