Bed and Breakfast nel condominio…una realtà possibile?

da | Nov 14, 2016 | Amministrare il condominio, Domande & Risposte

La storia e la normativa sul Bed and Breakfast.

Storia del bed and breakfast

I primi Bed and Breakfast (B&B) hanno origini anglosassoni e vedono la luce attorno agli anni ’20, quando le famiglie britanniche iniziarono ad affittare, a viaggiatori e pellegrini, con poche disponibilità economiche, le stanze dei figli che lasciavano la casa familiare per cercare lavoro altrove.

All’entrata delle abitazioni veniva appesa  una scritta “bed and breakfast two and six”, che significava “qui si può dormire e mangiare qualcosa di caldo con 2,6 scellini”.

Il b&b in Italia

Bed and Breakfast (B&B), si sono diffusi notevolmente in questi ultimi decenni in Italia, e rappresentano una particolare tipologia di struttura ricettiva extralberghiera che offre un servizio di alloggio e prima colazione con un numero ridotto di camere e/o di posti letto mediante l’utilizzo di parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuale o anche stagionale.

Secondo l’Istat, in Italia il numero dei B&B ammonta a 25.000 unità,  e rispetto al 2012 sono aumentati del 5,8%; dando lavoro a  40.000 persone per un fatturato di circa 128 milioni di euro.

Disciplina del  b&b

La normativa relativa ai Bed and Breakfast è contenuta nella Legge quadro 29 marzo 2001, n. 135 (Riforma della legislazione nazionale del turismo), la quale rimette la regolamentazione di tutti i servizi ricettivi all’autonomia legislativa delle Regioni. Per aprire un B&B, occorre quindi consultare le  leggi regionali di settore o i regolamenti comunali specifici che hanno dato attuazione al disposto nazionale.

Il primo  passo è  recarsi presso lo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP) del proprio comune, il quale ha la funzione di coordinare e semplificare tutti gli adempimenti necessari. Si potrà dunque ritirare la modulistica che servirà per presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (la c.d. SCIA, Legge n. 122 del 30 luglio 2010) la quale non è altro che un’autocertificazione che sostituisce ogni atto di licenza, autorizzazione, concessione ecc.. per l’esercizio di una attività imprenditoriale, commerciale o artigianale.

Grazie a questo strumento si determina l’immediatezza dell’apertura dell’attività, e sarà cura dell’Amministrazione Pubblica accertare, entro 60 giorni dal ricevimento, la sussistenza dei requisiti dichiarati.

Alla SCIA devono essere allegati una serie di documenti che variano a seconda della Regione (ad esempio: planimetria dell’abitazione, contratto di proprietà o di affitto, ecc.). L’ultimo step attiene all’avvio delle pratiche, gestite dalle A.A.P.I.T. (Azienda autonoma di cura, soggiorno e turismo) o dagli Uffici Turistici locali, per la classificazione della struttura e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza.

È possibile aprire un B&B all’interno di un condominio? 

È possibile aprire un B&B all’interno di un condominio senza obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale.

È necessario però verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti di svolgimento di attività di B&B o un’attività ad essa riconducibile, così come affermato della Corte di Cassazione con sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 “ non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa”.

Per quanto riguarda l’opponibilità di questi limiti a eventuali terzi acquirenti, la Suprema Corte, con sentenza del 18 ottobre 2016, n. 21024, afferma che la clausola del regolamento condominiale che limiti la destinazione delle unità immobiliari deve essere considerata costitutiva di servitù atipica ed è, quindi, opponibile a eventuali  terzi acquirenti solo se risulti nella nota di trascrizione di Conservatoria.

Concludendo lo svolgimento di attività di B&B è possibile all’interno del condominio sempreché il regolamento condominiale non vieti la destinazione d’uso dell’immobile diversa da quella abitativa, e in caso di vendita dell’immobile la previsione contenuta in un regolamento condominiale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

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