Lavori di ristrutturazione facciate [AGGIORNAMENTO]

da | Mar 20, 2012 | Amministrare il condominio, Leggi Speciali

Ecco un altro caso che viene portato all’attenzione del nostro esperto.

Domanda: Nel mio condominio composto da 8 appartamenti sono stati approvati lavori straordinari inerenti facciata, tetto, antenna centralizzata ecc. La delibera è stata approvata in seconda convocazione con 4 voti a favore contro 3 contrari e un condomino purtroppo assente e non delegato. Per quanto riguarda le tabelle millesimali ciascun condomino ha il valore di “1,000” ciascuno. Un valore sicuramente errato perchè non tutti gli appartamenti sono eguali per esposizione, piano ecc. e perchè i condomini al pian terreno hanno anche giardino di esclusiva proprietà. Tra l’altro non si sa cosa voglia dire questo “1,000” (mille, uno?) Così seppure con maggioranza relativa degli intervenuti, non sembra esserci la maggioranza dei 500 millesimi perchè questo numero indecifrabile moltiplicato per 4 equivarrebbe a un poco interpretabile “4,000”. Però questi millesimi, seppur errati rappresenterebbero comunque la metà del valore del condominio (“4,000” rispetto ad un complessivo “8,000”) così come richiesto dalla legge?

Inoltre la ripartizione delle spese prevede anche altre due irregolarità (secondo me):

  • l’installazione di una antenna centralizzata (dunque INNOVAZIONE e NON MANUTENZIONE STRAORDINARIA)
  • la contemplazione nelle quote pro-condomino anche della ristrutturazione dei balconi aggettanti, privi di interesse decorativo e dunque di PROPRIETA’ esclusiva del singolo condomino.
  • l’assemblea ha deliberato che un condomino inizi a versare le quote per la ristrutturazione un anno dopo i restanti condomini.

Purtroppo sono decorsi i 30 gg per impugnare la delibera ma secondo me ci sono gli estremi per chiedere non l’annullamento della delibera ma bensì la NULLITA’. Infatti per rendere NULLA una sentenza non vi sono termini cronologici da rispettare.

Infine è regolare richiedere ai condomini di versare queste quote a partire da 2 anni prima dell’esecuzione materiale dei lavori?

Risposta: Prima di procedere con le risposte è necessario premettere, che le risposte sono in funzione dei dati esposti nel quesito.

In seconda convocazione i lavori di ristrutturazione delle facciate per essere approvati richiedono una maggioranza che equivalga alla maggioranza degli intervenuti (4/7)ed almeno alla metà del valore millesimale (4,000/8,000), quindi mi sembra in regola. Quanto all’installazione dell’antenna centralizzata la legge n. 249/97(art.3comma 13) la rende obbligatoria.

“A partire dal 1° gennaio 1998 gli immobili, composti da più unità abitative di nuova costruzione o quelli soggetti a ristrutturazione generale, per la ricezione delle trasmissioni radiotelevisive satellitari si avvalgono di norma di antenne collettive e possono installare o utilizzare reti via cavo per distribuire nelle singole unità le trasmissioni ricevute mediante antenne collettive. Entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge i comuni emanano un regolamento sull’installazione degli apparati di ricezione delle trasmissioni radiotelevisive satellitari nei centri storici al fine di garantire la salvaguardia degli aspetti paesaggistici”. Inoltre la legge 66/2001(art.2 bis comma 13) ha fissato una maggioranza facilitata per l’installazione di antenne centralizzate satellitari. “Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali”

Nel precisare che l’eventuale motivo di nullità rende la delibera inapplicabile senza necessità di ricorrere alla magistratura, da quanto esposto non vedo motivi di nullità.

Quanto alle date in cui effettuare i versamenti l’assemblea è sovrana e può stabilire le modalità che ritiene più opportune in base ai principi di eguaglianza tra condomini, o se lo ritiene opportuno e/o necessario concedere facilitazioni a qualche condomino purché la decisione sia maggioritaria e non rechi danno ad altri condomini.

 26/03/2012

II° Domanda: Gentilissimo Signor Antinori, La ringrazio molto per la Sua disponibilità. Mi permetta però di sottoporle quest’ultimo quesito: nelle quote pro-condomino sono inserite anche le quote della ristrutturazione dei balconi aggettanti, privi di interesse decorativo e dunque di PROPRIETA’ esclusiva del singolo condomino. Essendo tali quote una sorta di obbligazione (per le quali ho ricevuto anche un sollecito di pagamento) non si tratta di “entrare” senza titolo di necessità concernente stabilità dell’edificio o quant’altro, nella proprietà esclusiva e privata del singolo condomino? Nemmeno per questo si potrebbe avere NULLITA’?

II° Risposta: Pur non avendo nessun pregio architettonico i balconi costituiscono parte integrante della facciata dell’edificio e sono vincolati ad essere manutenuti in modo uniforme a tutta la facciata ed a conservare il decoro architettonico dell’edificio, che è cosa ben diversa dall’elemento di pregio architettonico.

Giustamente lei afferma che i balconi costituiscono proprietà privata di ciascun condomino, ma questa proprietà è comunque vincolata al rispetto del’uniformità estetica del condominio e le spese della relativa ristrutturazione, salvo patto contrario, vanno così ripartite: il frontalino a carico di tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, la pavimentazione, le copertine, le ringhiere e/o parapetti a carico del proprietario del calpestio del balcone, il sottobalcone a carico del proprietario dell’appartamento sottostante a cui il balcone fa da copertura. La errata ripartizione delle spese non costituisce motivo di nullità, ma semplicemente motivo di annullabilità (meglio direi di rettifica) del solo stato di riparto. Il fatto che gli articoli del codice che riguardano le ripartizioni sono derogabili fa sì che trascorsi i rituali 30 giorni dalla data dell’assemblea o dal ricevimento del verbale per gli assenti, la delibera sia valida a tutti gli effetti, indipendentemente dai criteri di ripartizione applicati.

Umberto Anitori

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.