La Suprema Corte a sezioni unite con la sentenza 9148 dell’8 aprile 2008 ha voluto ribadire , con un’articolata motivazione, tesa a negare l’unicità della prestazione e che trova l’addentellato normativo del proprio ragionamento nell’art. 1123 c.c., che le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria e non solidale.

Conseguenza più importante di tale decisione è che ogni condomino può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni contratte dall’amministratore, nell’interesse del condominio, solo in ragione della propria quota ed in caso di azione per il recupero del credito potrà essere escusso solo se inadempiente.

Con la sentenza 16920 del 2009, la Cassazione torna sull’argomento delle obbligazioni condominiali ribadendo la presa di posizione delle Sezioni Unite ed aggiungendo qualcosa di nuovo dell’amministratore, e la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione avevano firmato un contratto che prevedeva particolari modalità d’escussione del debito in caso d’inadempimento. In pratica l’appaltatore era legittimato dal contratto ad agire per l’intero nei confronti dei condomini che risultavano morosi.

Dopo le alterne vicende dei giudizi di merito (che hanno dato ragione, in primo grado, ai condomini escussi ed in secondo grado alla ditta creditrice), si è giunti dinanzi alla Suprema Corte.

Il giudice di legittimità ha affermato che “il mutamento del diritto vivente in punto di natura delle obbligazioni contratte dall’amministratore in nome e per conto del condominio non incide sul carattere disponibile della relativa disciplina” (così Cass. 21 luglio 2009, n. 16920).

Ne consegue che l’amministratore deve utilizzare le provviste per gli scopi per i quali sono state versate e pertanto se qualcuno dei condomini non ha versato la rata condominiale l’amministratore non può pagare la quota parte di bolletta di luce o di gas spettante al condomino moroso , a meno che il condominio non si sia dotato di apposito fondo per far fronte agli eventuali ritardati pagamenti.

D’altro canto se l’amministratore utilizzasse i denari incassati per il riscaldamento per pagare l’energia elettrica o viceversa potrebbe essere accusato di distrazione di fondi e potrebbe essere chiamato a rispondere di eventuali disservizi da quei condomini che siano in regola con i versamenti delle quote.

Nel caso invece che effettui i pagamenti in rispondenza delle quote parte incassate la responsabilità dei disservizi ricadrebbe direttamente sui condomini morosi e sulle società che erogano i servizi e che hanno deciso la sospensione degli stessi per tutti i condomini.

La decisione della Suprema Corte è prevalente nei confronti di qualsiasi regolamento interno delle società erogatrici, regolamenti nella maggior parte dei casi unilaterali o nella migliore delle ipotesi sotto -scritti dalle associazioni dei consumatori prima della sentenza n°9148 /2008

Mi sento quindi di poter confermare quanto già espresso e mi piacerebbe vedere con quali argomentazioni le varie società erogatrici di servizi sospendono la fornitura ad un condominio perché hanno incassato solo il 90% di una bolletta e lasciano senza servizi tutti i condomini paganti al solo scopo di non intraprendere azione di recupero nei confronti del/dei condomini morosi.

Certo l’amministratore ha un carico di lavoro non indifferente perché oltre a dover pagare in quota parte deve comunicare i nomi, gli indirizzi e le rispettive quote di morosità per ogni singolo servizio.

Umberto Anitori

Esperto nell’amministrazione di condomini, professione che svolge in Viterbo e a Roma da 40 anni. E’ docente incaricato nei corsi di formazione delle primarie associazioni di categoria e per gli enti di formazione. Consulente immobiliare per numerose aziende di primaria importanza. Già segretario nazionale dell’ANACI ha al suo attivo numerose pubblicazioni che riguardano la materia dei condomini e la loro amministrazione oltre alla partecipazione a programmi televisivi di approfondimento nelle reti Rai e Mediaset. Svolge oggi il ruolo di capo redattore della testata condominio.it coadiuvato da uno staff di legali, tecnici ed esperti del settore.