Il posto auto non sempre è una pertinenza dell’appartamento

da | Ott 19, 2009 | Amministrare il condominio, Leggi e normative

Con la sentenza n. 29344/2008, la Corte di Cassazione è intervenuta in materia di vincolo pertinenziale tra un appartamento e il relativo posto auto. In particolare, la Suprema Corte, richiamando quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Corte stessa (con sentenza n. 12793 del 15.06.05), ha rilevato che ”il vincolo di pertinenzialità non si estende necessariamente a tutte le aree destinate a parcheggio, ma solo a quelle che rientrano nella proporzione stabilita dall’art. 18 della L. 765/67 (un metro quadrato di area di parcheggio per ogni venti metri cubi di costruzione), con la conseguenza che non sono soggetti a tale vincolo i parcheggi realizzati in eccedenza. Pertanto, la sola circostanza che un’area di parcheggio si trovi in un edificio realizzato dopo l’entrata in vigore della suddetta disposizione non è, di per sé sola, idonea a dare luogo ad una presunzione di sussistenza del suddetto vincolo pertinenziale”.
Per tale ragione, chiarisce la Corte, è “necessario che la parte attrice, che chiede la tutela di un suo asserito diritto fondato sull’anzidetta normativa speciale, deduca e provi, ai sensi dell’art. 2697 co. I c.c. (trattandosi di un elemento costitutivo del preteso diritto), che lo spazio in questione rientri nella proporzione in precedenza specificata, e non costituisca, invece, un’area ulteriore rispetto a quella adibita e legalmente vincolata a parcheggio”.
La vicenda che ha condotto alla pronuncia in esame trae origine dalla domanda, volta al Tribunale di Roma, da parte di un promissario acquirente, il quale conveniva in giudizio la promettente venditrice, proprietaria dell’appartamento oggetto di vendita, al fine di sentire pronunciare una sentenza traslativa della proprietà dell’appartamento stesso, con annesso posto auto.
Parte attrice, esponeva infatti che
 l’immobile, già detenuto in locazione dallo stesso, gli era stato promesso in vendita, con contratto preliminare da parte del marito della proprietaria, la quale aveva poi ratificato l’operato del coniuge. La proprietaria, costituitasi in giudizio, si difendeva ascrivendo la mancata stipulazione del contratto alle difficoltà incontrate dall’acquirente nell’ottenimento di un mutuo bancario e sosteneva, inoltre, che, in ogni caso, il contratto preliminare avrebbe riguardato soltanto l’appartamento e non anche il posto auto. Il Tribunale adito accoglieva integralmente la domanda del promissorio acquirente e, quanto al posto auto, il giudice riteneva che lo stesso costituisse una pertinenza dell’appartamento, “così da doversi implicitamente includere nella promessa vendita”.
Contro la sentenza pronunciata dal Tribunale di Roma proponeva appello la proprietaria dell’immobile e del posto auto.
La Corte di Appello di Roma, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ed in parziale accoglimento dell’appello principale, escludeva dal trasferimento il posto auto. La Corte rilevava, al proposito, che l’appartamento e il posto auto, aventi ciascuno una propria autonoma identità catastale, erano stati oggetto di distinti atti di acquisto, intervenuti in date diverse; inoltre, nel contratto preliminare non era contenuto alcun accenno al posto auto, né, sia pur genericamente, a eventuali pertinenze ed, infine, tenuto conto del notevole valore economico e d’uso di un posto macchina in zone metropolitane, la relativa eventuale menzione nel contratto preliminare, ove fosse stato comprensivo dello stesso, non sarebbe mancata. I giudici di appello, inoltre, osservavano che non era nemmeno decisivo il richiamo alla Legge 756/67, nella parte in cui è prevista la necessaria realizzazione
 di aree di parcheggio proporzionali alla cubatura degli edifici, non risultando il contenuto delle eventuali convenzioni tra il costruttore ed il Comune, né se le aree in questione fossero state concretamente nella specie realizzate e se il posto auto in contestazione ne facesse parte. Avverso la sentenza di appello, il promissario acquirente promuoveva, dunque, ricorso per Cassazione. Il ricorrente affermava che i giudici del merito sarebbero incorsi in una indebita inversione del sistema previsto dal legislatore in tema di pertinenze, comportante la presunzione di trasferimento della pertinenza insieme al bene principale, attribuendo, invece, rilevanza, al fine di escludere la comprensività dell’impegno in questione, a elementi non decisivi, ed, in particolare, alla diversità dei titoli di acquisto dei due beni da parte della promittente venditrice e della autonomia catastale degli stessi, laddove, invece, la legge richiede soltanto l’appartenenza del bene principale e di quello accessorio al medesimo proprietario, indipendentemente dalla diversità o unitarietà di acquisito.
Tuttavia, la Corte, con la sentenza in commento, ha respinto il ricorso, motivando la propria decisione come poc’anzi esposto, ed in particolare, rilevando come la sussistenza del nesso di pertinenzialità tra i due beni, essendo tra le parti controverso, è stato motivatamente escluso dal giudice del merito, che, sulla base di tale esclusione, è pervenuto alla corretta e consequenziale conclusione che il posto auto non era stato oggetto del contratto preliminare.

Fonte: Newspage    Arch. Roberta Perassi
Comitato scientifico IRCAT