Cortili e Parcheggi condominiali: posti auto?

da | Mag 1, 2009 | Amministrare il condominio, Amministratore, Cassazione, Sentenze

Con una recente sentenza (la n. 1547 del 21.1.09) la Suprema Corte di Cassazione è tornata ancora una volta sull’argomento dei cortili condominiali ed in particolare sulla legittimità del loro utilizzo a scopo di parcheggio delle autovetture. L’argomento è già stato più volte trattato dai giudici di legittimità, ma il caso esaminato dagli ermellini merita di essere analizzato in quanto presenta una peculiarità: ad un regolamento di condominio che vietava espressamente tale utilizzo, pareva contrapporsi una delibera assembleare, successivamente assunta, che inibiva ai terzi estranei la possibilità di parcheggiare auto nel cortile, sul quale insistevano alcuni esercizi commerciali. La proprietaria di uno di essi, situato al piano terra del condominio, adiva l’autorità giudiziaria deducendo come alcuni condomini, in violazione del regolamento condominiale e più in generale dell’art. 1102, fossero soliti parcheggiare la propria autovettura nell’area condominiale adibito a passo o cortile. Si costituivano alcuni condomini contestando l’opponibilità del predetto regolamento condominiale, in quanto privo di data certa e non trascritto, nonché il suo superamento ad opera di successive delibere assembleari.

Secondo i convenuti, infatti, la delibera con la quale si era espressamente vietato il parcheggio ai terzi estranei del condominio costituiva un’autorizzazione, neanche troppo implicita, per i condomini. Il Giudice di Pace respingeva la domanda.  Anche il Tribunale, adito in grado di appello, confermava l’impugnata sentenza, dando così ragione ai convenuti. La questione è stata dunque portata al vaglio della Suprema Corte. Secondo la ricorrente, la sentenza impugnata aveva errato nel non ritenere sussistente, nel caso in esame, un divieto di parcheggio, in quanto tale divieto deriverebbe, oltre che dal regolamento di condominio, anche da una corretta lettura degli art. 1117 e 1102 cod. civ. L’utilizzo del cortile come parcheggio per le autovetture avrebbe infatti non solo mutato la destinazione d’uso del medesimo – destinato, come la stessa Corte aveva avuto in passato modo di puntualizzare (Cass. Civ. n. 6673/1988), a dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi – ma avrebbe anche impedito agli altri partecipanti al condominio di farne pari uso.

Il ricorso è stato rigettato.

La Corte, con la sentenza in commento, ha confermato le decisioni di merito, negando efficacia vincolante al regolamento non trascritto. Quanto alla lamentata violazione dell’art. 1102 cod. civ., la Corte, nel respingere, alla luce delle risultanze istruttorie acquisite, la censura, ha confermato un orientamento ormai noto, a mente del quale il limite del godimento della cosa comune si identifica con riferimento alla sua destinazione attuale, desunta dall’uso fattone in concreto dai condomini. La pronuncia in questione costituisce dunque il consolidamento di un filone giurisprudenziale secondo il quale la legittimità del parcheggio delle autovetture nei cortili condominiali, in difetto di un espresso e vincolante divieto regolamentare, debba essere valutata caso per caso, sotto il duplice profilo dei limiti individuati dall’art. 1102 cod. civ.: quello di non alterare la destinazione del bene comune e di non impedire ad alcuno dei partecipanti di farne parimenti uso.  Avv. Giulio Acuto – Ircat

Paolo Bellini

Giornalista iscritto all'Ordine dei Giornalisti – Tessera n. 156594. Direttore Responsabile di Condominio.it - Autore del Manuale per Agenti Immobiliari edito da NLD CONCORSI. Agente immobiliare abilitato. Vice Presidente Nazionale e Fondatore A.N.A.M.A. – Confesercenti - Membro della Consulta Nazionale dell'Intermediazione. Fondatore e Docente di Corsi Academy, Organismo di Formazione Accreditato dalla Regione del Veneto Cod. Ente 4272 – Certificato UNI ISO 9001:2015. Premio nazionale alla carriera REAL ESTATE AWARDS 2016. Consulente Immobiliare IAD Italia - Già: Consigliere di Amministrazione della Pirelli Real Estate; Responsabile del “Progetto Condomini” per Sky Italia; Presidente della Sparkasse Immobilien (Gruppo Cassa di Risparmio di Bolzano); Strategic Advisor di Gabetti Property Solutions Spa; Vice Console Onorario italiano a Santo Domingo - Repubblica Dominicana.